房产律师办理商品房买卖业务操作指引 律师为买受人提供商品房交易法律服务时应当提示买受人，必须在合同约定的预约签订正式合同的期限内与开发商协商正式合同的内容并应留下书面记录，避免出现如因故未能签订正式合同，开发商以买受人未进行过协商或买受人因无法证明与开发商进行过协商而导致定金被没收的情形。

房产律师办理商品房买卖业务操作指引（三）律师代办二手房买卖转移登记手续，要取得并向房地产登记机构出具当事人的委托书。如果房地产权利人为自然人，按有关规定委托书还需公证。律师要认真审核上述材料是否齐全、真实，并在买卖合同签署后15日内及时办理。律师对原件要妥善保管，办理完毕要及时归还当事人，以免丢失承担责任。

城乡居民对宅基地只有使用权无所有权 城市的土地属于国家所有。”第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”从而第一次以根本法的形式明确了城市土地归国家所有和农村土地归集体所有。因此，城乡居民对宅基地一律只有使用权，而不再享有所有权了。

土地征收地上附着物补偿费标准 根据《土地管理法》第四十七条规定，被征收土地上附着物的补偿标准，由省、自治区、直辖市确定。实践中，各省、自治区、直辖市应根据当地建筑材料、劳动力和运输等费用，按各类建筑物和构筑物的等级和结构，并参照当地物价水平，制定相应的地上附着物补偿标准。

征收耕地的青苗补偿费如何计算 根据《土地管理法》第四十七条规定，被征收土地青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。由此，各地的补偿标准可能存在一定的差异，具体补偿数额，应按照各省、自治区、直辖市制定的地方性法规或者规章办理。一般情况下，农作物青苗补偿费的标准最高按一季产值计算，如果是播种不久或投入较少的，可按照一季产值的一定标准计算。

征收耕地的安置补助费如何计算 征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算，即按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。征收其他土地的安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的安置补助费的标准规定。

征收土地的补偿费标准的相关法律规定 土地补偿费是指因国家征收土地对土地所有者在土地上的投入和收益造成损失的补偿。根据《土地管理法》第四十七条的规定，征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍，具体补偿倍数由各省、自治区、直辖市人民政府在该范围之内根据当地具体情况予以确定。征收其他土地的土地补偿费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费的标准规定。

土地征收必须严格按照法律规定的权限和程序进行征收 国家为了严格保证土地征收的依法进行，制止违法越权批地，规定了严格的土地征收审批权限，要求依照法定权限审批土地。有土地征收审批权限的行政机关必须严格按照权限批地，农用地转用和土地征收的审批权在国务院和省、自治区、直辖市人民政府，各省、自治区、直辖市人民政府不得违反法律和行政法规的规定下放土地审批权。严禁规避法定审批权限，将单个建设项目用地拆分审批。

房地产律师网什么是土地征收 土地征收具有强制性，土地征收是以国家行政权力为依托，依照法定程序强制取得土地所有权。国家一旦按照法定程序征收某处土地，被征地单位和个人必须依法执行，按期出让土地，不得无故妨碍和阻挠征地工作，国家以各种强制性手段保证土地征收的顺利进行。

商品房认购合同在法律性质上是一种预约合同也就是约定将来订立正式购房合同。从法律上讲，签订认购书并不是购房的必经程序。但在期房交易中，几乎所有购房人都经过签订认购书一交定金一签订正式合同一交首期款这样一个过程，其中的关键就在于定金。定金的作用就是给将来签订正式买卖合同做担保，违反定金约定就要适用定金罚则。也就是说，如果交纳了定金的一方将来违反约定，定金就不再退回；如果收取定金的一方违反约定，则要双倍返回定金。