律师代理北京某华野公司诉北京某东方公司房屋租赁合同纠纷一审案
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【案情简介】
2016年12月2日，东方某某公司(甲方)与华野某某公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，乙方承租涉案场地用于办公、生产、生活，租赁期限自2016年12月10日起至2019年3月31日止，每年租金53.75万元。双方签订本合同时，乙方应向甲方交纳第一年度租金金额的20%的履约保证金为10.75万元及全年房租的50%即26.875万元，保证金不计利息。合同履行过程中乙方未经甲方同意而解除合同的，乙方应赔偿甲方当年租金金额的50%，但乙方因连续三个月严重亏损，应提前90天书面通知甲方要求解除本合同，经甲方同意后可以解除合同，但甲方不退还乙方履约保证金。甲方可在乙方提出的90天书面通知之日起，可对租赁房屋进行招租，如甲方需要乙方提前搬出，乙方应无条件服从。同日，双方签订《附属协议》，就水费、电费、管理费以及厂区内保安工资等事宜进行约定。同日，华野某某公司支付东方某某公司保证金107500元，后陆续支付租金至2018年6月10日止。
2017年底华野某某公司陆续接到疏解非首都功能通知，因喷漆有污染被要求腾退涉租场地。华野某某公司于2018年3月22日贴于涉租场地并向东方某某公司邮寄送达《房屋腾空通知书》，双方租赁关系解除。就此，华野某某公司提交《房屋腾空通知书》，内容为：因法律及政策原因，双方签订的租赁合同应属无效，不再租赁包括涉租场地在内的租赁标的物。自2018年3月22日起，东方某某公司可自行处置上述房屋，华野某某公司已全部腾空，且通过法律途径解决双方争议。
2018年3月22日，华野某某公司向朝阳区人民法院提起诉讼，请求1、依法确认双方签订的《房屋租赁合同》无效；2、依法判令返还保证金107500元；3、依法判令返还剩余期间房屋租金120065.93元。
诉讼中，东方某某公司认可华野某某公司于2018年3月搬走但表示双方并未进行交接，华野某某公司还有部分物品遗留在涉案场地中。华野某某公司、北京华野某某有限公司(以下简称华野某某有限公司)共承租了三个院落，其中一院落发生火灾，华野某某公司因此提前腾退房屋，而非疏解非首都功能。华野某某公司称其已就涉案场地腾退完毕，遗留下的都是垃圾，东方某某公司有权对垃圾进行处理。如果产生费用，东方某某公司可向华野某某公司主张权利。东方某某公司称因其损失尚未确定，因此不提出反诉。
【代理意见】
律师接受华野某某公司委托后，依法进行了相应的准备工作，参与了庭审，现就本案事实结合相关法律规定，发表如下代理意见：
一、因发生民法理论上的情势变更情形，原告无法继续履行合同。
2017年底开始，因原告所生产的产品在生产过程中有喷漆等污染源存在，原告多次接到北京疏解非首都功能要求原告搬家的通知。疏解非首都功能是众所周知的事实，无须过多举证。
二、双方签订合同涉及的土地属集体用地没有建设审批手续、涉案房产在建设时未取得建设规划许可证，且这种违法状态始终处于持续状态，没有得到后续的完善及补救。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，双方签订的房屋租赁合同应属无效。
三、原告已腾退案涉房屋，根据对房屋租赁的履行行为不得给予强制的司法实践，未履行部分不再履行。
根据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第24条，承租人在合同租赁期限内单方搬离租赁房屋，并主张解除合同，而出租人坚持要求继续履行合同的，如何处理。该解答有明确规定：“承租人在租赁合同履行期限内拒绝接收房屋，或者单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其拒绝接收或搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，出租人有权据此解除合同，但合同另有约定的除外。经法院释明出租人坚持不解除的，考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，法院可以直接判决解除租赁合同，并根据案件具体情况以出租人收回房屋、当事人起诉或判决生效之日等时间合理确定合同解除的具体时间”。根据该规定，本案争议的合同不宜强制履行，应以原告搬离后通知的时间为双方权利义务终止的时间。
四、原告于2018年2月底前已搬出了案涉房屋，且于2018年3月22日起已通过各种方式告知被告不再履行双方合同，已尽到了审慎的通知义务，没有给被告造成额外损失。
五、被告以案涉1-2号院起火为由，对本案进行抗辩理由不充分。首先，主体不同，本案合同主体与1-2号院的合同主体不同，不能彼此替代责任承担；其次，标的不同，本案标的为4号院，起火的为1-2号院，分属不同院落，且为两个不同的租赁合同所规范，两者的权利义务不能混淆；第三，如果被告认为1-2号院起火给其造成了损失，可通过另一个案件寻求法律救济。
【判决结果】
朝阳区人民法院经审理后，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条之规定，作出如下判决：
一、被告北京东方某某公司于本判决生效之日起七日内退还原告北京华野某某公司保证金十万七千五百元、二O一八年三月二十二日至二O一八年六月十日租金共十二万零六十五元九角三分；
二、驳回原告北京华野某某公司的其他诉讼请求。
【裁判文书】
北京市朝阳区法院《民事判决书》（2018）京0105民初61409号。
【案例评析】
本案表面看似简单，但内部隐含若干的委托建设、土地使用、房产租赁等法律关系，法律关系复杂；北京法院根据本地实践对最高法的司法解释做了有限度的突破，平衡了诉讼双方的利益。
一、本案判决有限度的突破了“最高法院审理房屋租赁合同司法解释”中未取得建设规划许可证应认定房屋租赁合同无效的界定范围，属于一种无奈但明智之举。因为在未疏解北京非首都功能的前几年，北京作为国际大都市，其虹吸效应吸引大量外来人口前来投资创业、生产生活、求职求学。这就需要城市给他们提供大量的居住场所，通过正规审批程序建设的合法房屋数量远远不能满足需求，所以一些乡镇地方政府默认一些在集体土地上违法建房、租房的行为。现如今，疏解非首都功能的工作在有序进行，大量违建被腾退、拆除，如果简单认定那些建立在违建基础上的房屋租赁合同无效的话，势必造成市场的无序和混乱。所以，北京法院结合本地实际有限度的承认这类合同有效，不失为过渡时期的无奈但明智之举。因此，法院进行了如下说理：当事人未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集体所有土地出租用于非农业建设的，租赁合同无效；但租赁合同出租农村集体建设用地的，可以认定租赁合同有效。本案中，涉租场地属农村集体建设用地，经来广菅某某政府同意建设房屋，结合《经济协作合同书》、《证明》及被告陈述，可以认定涉案场地于2002年-2003年期间建设，且当地工商行政管理部门核准涉租场地为经营场所并办理营业执照。故此，涉租场地应系合法出租标的物。华野某某公司与东方某某公司签订之《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。
二、判决虽然没有明确支持原告的确认合同无效请求，但通过适当变通，认定双方合同已经解除，被告应当退还原告的押金及剩余期间的房屋租金，从而全部支持了原告的财产请求部分。这样，既避免被告尚存租赁给其他租户的租赁合同陷入无效的法律风险而引起不必要的恐慌，也维护了原告的合法权益，真正实现了两者的利益均衡。
【结语和建议】
一、律师工作既要埋头拉车也要抬头看路。在办理案件过程中，既要重视事实及法律依据，也要考虑各种因素对案件审理及判决可能产生的影响，适度灵活调整，而不应过于教条和死板。
二、律师接受当事人委托后，要全面掌握案情，契合尽可能详细的法律规定、司法解释、司法实践做认真、细致的研究，拿出最优质且切实可行的方案来处理案件。在法律允许的框架内维护法律尊严，维护当事人合法权益。
