降板处理导致净高减少对商品房买卖合同履行的影响
作者：淮安市清江浦区人民法院 薛爱丽 张璐，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。
2020年底，陈某与房地产开发公司签订《商品房买卖合同》1份，约定：陈某购买该房地产公司开发的某小区地下一层储藏室一套，层高2.8米，建筑面积12平方米，总价款10万元。次年11月底，房地产公司向陈某交付上述储藏室。陈某接受该储藏室后，发现该储藏室位于一楼一户住宅一卫生间下，该卫生间楼面作降板处理0.33米，致储藏室有2/3净高为2.31米。其他1/3净高为2.64米。储藏室的层高满足合同约定的2.8米。降板意为降低楼板或屋面板（板面）的结构标高。上述降板处理在建筑设计图纸中有显示，符合设计要求。房地产公司已取得上述储藏室初始登记。另，陈某同时购买涉案楼幢住房，其陈述住房、储藏室捆绑销售。
陈某于2022年4月向法院提起诉讼，以层高不符合合同约定，要求解除上述商品房买卖合同。后以签订合同时房地产公司隐瞒了涉案储藏室存在大面积降板导致净高减少构成欺诈为由，要求撤销双方签订的商品房买卖合同。
该案在处理中，出现两种意见：
第一种意见认为，对于层高、净高，一般人并不能很好地确定该两者的定义和区别。既然合同上写了层高2.8米，那么自然到手房屋在室内的可视高度应达到2.8米。现有2/3不足此高度，故购房人可要求解除或撤销上述商品房买卖合同。
第二种意见认为，降板导致净高减少在建筑设计中普遍存在，故我们应以涉案储藏室的净高是否满足储藏室的功能要求以及建筑规范对储藏室的净高要求来考虑本案合同是否能够解除或撤销。本案储藏室层高符合合同约定，净高亦符合建筑规范，能满足储藏室的使用功能，房地产公司不存在欺诈，故合同不可解除亦不可撤销。
笔者同意第二种意见，理由如下：
1、本案不符合解除条件。
民事法律行为自成立时生效，行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。本案双方并未约定净高，以及净高不符合约定时购房人有权解除合同，故不符合约定解除条件。
关于能否法定解除。《中华人民共和国民法典》第五百六十三规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。作为地下一楼储藏室，其高度达到一般商品房的高度并不现实。根据住房和城乡建设部发布的《民用建筑设计统一标准》，层高是指建筑物各层之间以楼、地面面层（完成面）计算的垂直距离，屋顶层由该层楼面面层（完成面）至平屋面的结构面层或至坡顶的结构面层与外墙外皮延长线的交点计算的垂直距离。室内净高指从楼、地面面层（完成面）至吊顶或楼盖、屋盖地面之间的有效使用空间的垂直距离。地下室的最低处净高不应小于2.0m。本案储藏室符合规范要求，能够满足使用功能，陈某的合同目的可以实现，房地产公司亦不存在不履行债务的行为，故亦不符合法定解除的条件。
2、本案不构成欺诈。
《中华人民共和国民法典》第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>总则编若干问题的解释》第二十一条规定，故意告知虚假情况，或者负有告知义务的人故意隐瞒真实情况，致使当事人基于错误认识作出意思表示的，人民法院可以认定为民法典第一百四十八条、第一百四十九条规定的欺诈。即构成欺诈需要满足两方面的要件，一是一方故意告知虚假情况或其负有告知义务却故意隐瞒真实情况，二是因一方的上述行为导致另一方基于错误认识作出意思表示。如买卖合同中卖方明知交易标的存在质量问题却故意隐瞒，买方基于认为标的物质量完好的错误认识作出意思表示，与买方达成买卖关系，卖方的行为构成欺诈，买方作为受欺诈方可要求撤销合同。
本案不构成欺诈。首先，房地产公司没有故意告知虚假情况。房地产公司并未告知陈某本案房屋净高为2.8米，合同中无约定，亦无立体图表明本案净高2.8米。其次，房地产公司未故意隐瞒真实情况。在涉案楼幢设计图纸中明确载明有降板处理情况，房屋系按照设计图纸施工建设，并未改变。在签订合同时陈某亦未询问房屋的高度情况。同时关于层高、净高，两者系不同的概念，通过各种引擎搜索可知晓明确概念，亦可通过询问营销人员得知，但陈某并未询问。房地产公司并不存在故意隐瞒。再者，陈某自述上述储藏室系捆绑住房销售，亦可知其购买储藏室并非系因为房地产公司的欺诈致其产生错误认识所导致。
