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建筑房产专题 >> 拆迁补偿

房屋买卖未过户,拆迁补偿款归买受人所有

日期:2023-01-07 来源:律政网 作者:律政人 阅读:0次 [字体: ] 背景色:        

房屋买卖未过户,拆迁补偿款归买受人所有!

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因标的房屋被依法纳入政府拆迁改造范围,双方当事人在此之后所签订的房屋买卖合同无法办理房屋产权变更登记手续,该标的房屋的所有权人仍为卖方。考虑到所购房屋物权因拆迁而消灭,买方已无法取得标的房屋的产权。卖方作为标的房屋的所有权人,其所签订的国有土地上房屋征收补偿协议书,合法有效。

在一定意义上而言,卖方在该协议中的合同权利即为其出卖给买方的房屋及土地使用权的对价。现因政府拆迁导致房屋物权消灭,买方可选择解除合同,也可选择主张所购房屋产权消灭的对价即拆迁补偿款。因卖方尚未实际领取拆迁补偿款,买方请求确认其享有上述征收补偿协议中的房屋及土地使用权等财产所对应的拆迁补偿款,符合法律规定和权利义务相一致原则,卖方因将被征收标的物出卖并收取了购房款而无权重复享有征收补偿款。

依据《中华人民共和国民法典》物权编第二百零九条第一款:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”规定,买卖双方当事人签订了《房屋买卖合同》,并按照合同的约定向出卖人交清了全部购房款,但因未在房地产管理部门办理房屋所有权权属变更登记,故买受人对所购买的房屋虽实际占有、使用、收益,但并没有实际取得所购房屋的房屋所有权。

依据《中华人民共和国民法典》物权编第二百二十九条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、或者消灭的,自法律文书或者是人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定”因所购房屋物权已因拆迁而消灭,则买受人已无法取得所购房屋的产权。出卖人作为涉案房屋登记的所有权人,与国土资源和房屋管理局签订的国有土地上房屋征收补偿协议书,合法有效。在一定意义上而言,出卖人在该协议中的合同权利即为其出卖给买受人的房屋及土地使用权的对价。

依据《中华人民共和国民法典》合同编第五百九十八条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物的所有权的义务”之规定,出卖人在已收取了购房款的情况下,本应及时将出卖房屋过户登记至买受人名下,现因政府拆迁政策的原因而致涉案房屋物权消灭,在此情况下,买受人可选择解除合同,也可选择主张所购房屋产权消灭的对价—拆迁补偿款。因出卖人亦尚未实际领取拆迁补偿款,则买受人请求确认其享有上述征收补偿协议中出卖人所出卖给买受人的房屋及土地使用权等财产所对应的拆迁补偿款,符合法律规定和权利义务相一致原则,应予支持。出卖人因已将被征收标的物出卖并收取了购房款而无权重复享有征收补偿款。

若涉及无证房产被征收时,能否主张征收补偿款?根据物权法定原则,不动产以在有权登记机构进行权属登记作为取得物权的法定依据。但在现实中不可避免地存在着没有取得规划许可证和产权证的无证房产,此类无证房产不能按照《中华人民共和国民法典》物权编等法律法规进行物权的设立、变更以及消灭登记。此类无证房产即使在相关的利害关系人之间流转,相关的利害关系人也仅是取得对该无证房产的占有和使用。在国家征收时,一般情况下征收主体根据先前确定的征收方案针对无证房产作适当的补偿。

(案列检索:【2017】最高法民再407号)



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