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房屋买卖合同纠纷律师谈如何确定共有人单方卖房的行为效力

日期:2012-03-17 来源:北京房地产律师网 作者:北京房产律师 阅读:578次 [字体: ] 背景色:        

【案情介绍】
2010年6月22日,王女士以1 80万元将其房出售给刘先生,双方签订了房屋买卖协议。
协议签订后,王女士将该房屋以及办理产权变更的相关手续交付给刘先生。刘先生于2010年6月30日向房产部门提交了房地产转让申请审批书,并向房产部门提交了原产权人的户口本、结婚证、王女士的书面同意书、房屋的产权证、契税证、转让双方的身份证原件等相关材料。其中,除刘先生本人的身份证外,其余证件均系王女士提供,而王女士的丈夫杨先生的书面同意书中“杨某”的签字非本人所签。2010年7月22日,房产部门批准了该房屋转让,并于7月22日向刘先生核发了该房的所有权证。
此后,原房屋所有权人之一,王女士的丈夫杨先生以自己为房屋共有人,未在房屋转让合同上签字,且自己当时回老家探亲不知道王女士卖房一事为由,于2010年9月27日诉至法院,要求法院认定王女士和刘先生的房屋买卖协议无效。法院审理后认为,王女士与刘先生签订的合同应视为有效合同,驳回杨先生的诉讼请求。
【法律评析】
《中华人民共和国合同法》对于合同的无效情形做了明确的规定,王女士与刘先生签订的房屋买卖协议不违反法律、行政法规的强制性规定,亦不损害社会公共利益,更非双方当事人恶意串通,损害他人利益,因此该合同不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同法定无效情形,应为有效合同,受法律保护。故杨先生以出卖房屋未经共有人同意为由,主张买卖合同无效并返还诉争房屋的理由不能成立。
杨先生以不同意或不知道为由对抗买受人刘先生是无效的,刘先生已实际向出卖人王女士支付了房屋房价,且已实际占有、使用该房屋,并取得房屋所有权证。即使王女士擅自处分共有房屋,杨先生确是不同意或不知道的,但由于刘先生是善意、有偿取得的房屋,也应当维护其合法权益。
【维权指南】
在买卖行为中,善意第三人的权益是受到法律保护的。如果遇到案件中类似的情况,第三人购得的是他人的共有财产,无须经过共有人的共同同意。在其中一方足以表现为代理人的情况下,善意第三方基本不具备识别能力。所以,第三方的善意购买行为是合法的,其权益应当受到法律的保护。 、
【相关法律】
《最高人民法院关于适用(中华人民共和国婚姻法)若干问题的解释(一)》第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产,有平等的处理权”的规定,应当理解为:
(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定。
(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
《最高人民法院关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见》第八十九条共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的,应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。



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