经济适用房买受人物权期待权的认定
—黄某诉秦某明、第三人徐某婷案外人执行异议之诉案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省无锡市中级人民法院（2020）苏02民终3785号民事判决书
2.案由：案外人执行异议之诉
3.当事人
原告（上诉人、案外人）：黄某
被告（被上诉人、申请执行人）：秦某明
第三人（被执行人）：徐某婷
【基本案情】
黄某诉称：其于2010年5月9日与徐某婷签订合法有效的房屋买卖合同，约定徐某婷将无锡南湖家®118-xxxx室房屋（以下简称涉案房屋）转让给原告。合同签订后，原告付清房款，并占有使用涉案房屋至今。后涉案房屋在允许上市交易前被法院查封，未能办理过户手续并非原告自身原因所致。综上，原告对涉案房屋享有物权期待权，请求排除执行。
秦某明辩称：不动产物权变动未经登记不发生效力，涉案房屋登记在徐某婷名下，黄某未办理登记，不具有所有权。黄某在签订房屋买卖合同时，涉案房屋尚未符合上市交易的条件，房屋买卖合同违反强制性规定，无法取得变更不动产登记的效力，无法对抗其申请执行，黄某也无证据证明涉案房屋未办理过户非本人过错，故黄某不符合一般不动产买受人物权期待权成立的条件，法院有权对涉案房屋进行强制执行，请求驳回黄某的诉讼请求。
经审理查明，2016年8月11日，江苏省无傷市梁溪区人民法院对秦某明诉徐某婷民间借贷纠纷一案作出（2016）苏0203民初766号民事判决，徐某婷应归还秦某明借款本金100万元及相应利息等。徐某婷不服，提起上诉。2017年1月6日，江苏省无锡市中级人民法院作出（2016）苏02民终4601号民事判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，江苏省无锡市梁溪区人民法院立案强制执行。在本案执行过程中，江苏省无锡市梁溪区人民法院于2017年9月20日轮候查封涉案房屋。案外人黄某对本案执行标的提出异议后，江苏省无锡市梁澳区人民法院于2019年12月27日作出（2019）苏0213执异138号执行裁定，驳回案外人黄某的异议请求。黄某不服该裁定，提起执行异议之诉。
涉案房屋登记在徐某婷名下，属于经济适用房，于2014年9月18日之前不得进入市场。2009年12月24日，黄某以2万元价格向徐某婷父亲徐某忠购得涉案房屋的房票。2010年5月9日，黄某与徐某忠签订《经济适用房转让协议书》，约定徐某忠向黄某转让涉案房屋，只收取住房转让费2万元，购房款278608元由黄某自行负担；5年后，徐某忠应配合黄某办理房屋过户手续，过户费用由黄某承担等。2014年3月24日，原江苏省无锡市崇安区人民法院（以下简称崇安法院，已并入江苏省无傷市梁溪区人民法院）在吴某诉徐某婷等民间借贷纠纷一案［案号为（2014）崇民初字第0214号】中首次查封涉案房屋。该案进入执行程序后，崇安法院于2016年3月16日续查封一次。后因查封期限届满未续封，本案轮候查封自动生效。2017年7月30日，徐某婷出具情况说明，称徐某忠系受其全权委托与黄某于2010年5月9日签订的《经济适用房转让协议书》。
【案件焦点】
黄某对涉案房屋是否享有排除本案执行的合法权益。
【法院裁判要旨】
江苏省无锡市梁溪区人民法院经审理认为：本案系在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，可参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，买受人请求排除执行的，应当同时符合下列四个条件：L在法院査封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在法院査封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。比照上述规定，黄某不具备物权期待权成立的必要条件，无权据此排除涉案房屋的执行，理由如下；其一，黄某与徐某婷签订的《经济适用房转让协议书》因违反社会公共利益而无效。根据涉案房屋的房屋登记簿证明，黄某向徐某婷购买的系经济适用房，而非拆迁安置房。经济适用房系国家为保护低收入群体的住房权益而安排的政策性房屋，供应对象为城市低收入住房困难家庭，体现了社会公共利益。黄某在禁售期内通过向徐某婷购买房票的方式低价购买涉案房屋，损害社会公共利益，应属无效。其二，黄某未提供充分证据证明其已支付全部房款。黄某主张现金支付15万元首付款，如此大额款项以现金方式交付有违常理，且其提供的收款说明系徐某婷事后出具，本院不予釆信；其主张徐某芳代为归还的贷款，仅提供48600元对应的存款凭条，无法证明全部房贷系由徐某芳代其归还，该院亦不予采信。其三，黄某主张在法院首次査封前已占有使用涉案房屋，缺乏证据证明。黄某虽然提供了房屋租赁合同和承租人的证人证言，但其本人未在房屋租赁合同上签名，且证人与房屋租赁合同约定的承租人不一致，其亦未提供证据证明涉案房屋在被查封前的租金支付情况，该院不予采信。其四，黄某对涉案房屋未过户存在过错。黄某明知涉案房屋未满上市交易期限，无法办理过户登记，仍执意购买，理应承担因出让人涉诉导致涉案房屋被法院査封、不能过户的交易风险。
江苏省无锡市梁溪区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，作出如下判决：
驳回黄某的诉讼请求。
黄某不服一审判决，提起上诉。江苏省无锡市中级人民法院经审理认为：本案案涉房屋现登记在徐某婷名下，房屋登记簿也明确载明“此房于2014年9月18日前不得进入市场”，而黄某却向法院出具了其与徐某忠于2009年12月24日签订的关于案涉房屋的转让协议，该协议不但违反了房屋登记簿的约定，签协议的出让方也不是登记的房屋所有权人，尽管徐某婷于2017年7月30日出具情况说明《房屋转让协议》系其委托其父亲徐某忠全权办理，但徐某婷与秦某明的民间借贷事实已经法院生效判决，徐某婷的这一《情况说明》涉嫌逃避债务，其证明力很低，因无其他证据佐证，该院对此不予采信。另作为买受人的黄某明知该房属于限购房屋，在不符合条件的情况下仍然购房导致无法办理过户手续，系对政策限制的忽略，是买受人的自身原因导致未办理过户登记。且黄某亦未提供已付清房款和实际占有使用该案涉房屋的充分证据，其主张案涉房屋排除本案的执行，无事实和法律依据，该院不予支持。
江苏省无锡市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
登记在被执行人名下的房屋被查封后，案外人以其系房屋买受人、享有物权期待权为由向执行法院提出异议，请求排除强制执行。此时，应当重点围绕经济适用房买卖行为是否有效，以及买受人对未及时办理过户手续是否存在过错等方面进行审査。
一、经济适用房买卖行为的效力审查
经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。国家通过《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》《经济适用住房管理办法》等文件，规定购买经济适用房不满5年，不得上市交易。司法实践中，对5年禁售期内的经济适用房买卖行为是否有效存在较大争议。支持买卖有效论者认为，由于《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》《经济适用住房管理办法》不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的强制性效力性规定，故不影响经济适用房买卖合同的效力。值得注意的是，最高人民法院曾对再审申请人某房地产开发公司与被申请人孔某法良房屋买卖合同纠纷一案作出(2015)民申字第3336号民事裁定书，认为“经济适用房买卖合同的效力并无效力性强制性规定认定其无效，某房地产公司提出的合同无效的主张，.不符合《合同法》笫五十二条規定的情形”，借此，有效论者认为最高人民法院的司法裁判观点肯定了经济适用房买卖合同的效力。
但笔者认为该观点有待商權。经济适用房系国家为保护低收入群体的住房权益而安排的政策性房屋，供应对象为城市低收入住房困难家庭，体现了社会公共利査。如果对在禁售期内买卖经济适用房的行为作出肯定性评价，允许其自由交易，将严重彩响国家保障性住房政策的实际效果，妨害国家对经济适用房的正常管理，进而损害住房困难者的公共利益。某房地产公司案的背景为某房地产公司将其开发的经济适用房转让给买受人，但未告知买受人房屋性质实为经济适用房，买受人有理由相信房屋可以自由买卖。在此情况下，最高人民法院为保护无过错买受人的权利，认定合同有效并无不当。本案中，黄某系通过向经济适用房申购人买入房票的方式违法瑕得购房资格，从而低价取得涉案房屋，明显损害社会公共利益，理应对该买卖行为的效力作出否定性评价。
二、未及时办理过户手续的原因审查
关于一般不动产买受人物权期待权，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定应当同时符合四个条件：
1.在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在法院查封之前巳合法占有该不动产；3.巳支付全部价款，或者巳按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。前三点属于客观事实，第四点因为涉及买受人主观过错，易引发争议。本案中，经济适用房受政策限制，在禁止上市交易期间不得交易、过户。由于房屋登记簿已明确登记了禁售期，作为买受人的黄某对于自身不具有购买身份、不符合过户条件的情况应当属于明知。黄某在不符合条件的情况下仍然执意购房导致无法办理过户手续，属于对政策限制的忽略，对未及时办理过户登记具有重大过错，理应承担因出让人涉诉导致案涉房屋被法院查封、不能过户的交易风险。
综上，案外人在禁售期内购买登记在彼执行人名下的经济适用房，房屋买卖行为因违反社会公共利益而无效。案外人明知不符合购买经济适用房的条件,忽略国家限购政策，对房屋无法及时办理过户登记具有过错。在此情况下，案外人以其对房屋享有物权期待权为由请求排除法院执行，依法不予支持。因此,本判决理据充分。
编写人：江苏省无锡市梁溪区人民法院李娱栋，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。
