近年来，随着商品房价格的不断攀升，小产权房在全国各大城市逐渐展头露脚，“小产权房”这个时髦的名词也成为人们街头巷尾议论的话题。从广义上看，产权是权利的集合体；从狭义上看，产权就是指法律中的所有权。产权房也就是指房屋的所有权。而“小产权房”使得房屋的完全所有权变成了“小所有权”，也就是说房屋的所有权受到了限制。我们不禁要问，产权何以分大小？为什么会受到限制呢？这与我们目前的土地管理制度和房地产制度密切相连，下面从小产权房的概念、特征入手进行分析。
小产权房概念
小产权房是在我国房地产市场供不应求的情形下发展起来的，起初它只是一种社会现象，不是法律概念。因为“小产权房”这个词语在任何一部法律专著、法律词典都找不到。但是，不能因此否认小产权房成为法律概念的可能性。因为，法律概念主要是源自法律实践活动以及法学家的创设，但是大量的法律概念来自社会生活。既然社会生活创造了小产权房这个概念，我们就应该从法学的角度对其进行分析。
经过分析，可以发现他们有着以下的共同点：一是，从建造小产权房的前提条件——土地的性质来看，所有的概念都将其定位在农村集体所有的土地上，这一点是毋庸置疑的。二是，从房屋的权属证书来看，上述概念都表达出了小产权房是无法取得国家正式颁发的房地产权属证，只能由乡镇政府或者村委会出具房屋所有权证明。
小产权房是在农村集体所有的土地上开发的，由享有该土地所有权的乡镇政府或村委会单独开发或联合房地产开发企业开发建设，并由乡镇政府或村委会制作房屋权属证书。这种房屋权属证书没有政府房管部门盖章，仅有当地乡镇政府或村委会的盖章以证明其权属。
小产权房的特征
对小产权房的概念进行了基本的分析后，小产权房的特征也就显而易见了。本文认为小产权房的特征主要有：
（1）小产权房的建造、销售程序被认为具有违法性，购房者不能获得国家认可的房产证。一个合法的房地产开发过程需要有以下五证即：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设施工许可证、商品房销售预售许可证。没有这“五证”房地产开发是不合法的，是不能办理房产证的。小产权房的开发是选址无规划、转用无指标、用地无审批、建设无执照、销售无许可，可谓五证全无，税费皆逃。因此，小产权房的开发和销售是不符合既有的房地产法律制度，没有国家认可的房屋所有权证，仅有乡（镇）政府或村委会制作权属证书的房屋，没有产权保障，不能办理房屋的产权过户手续，购房者不能成为法律上的所有权人。
（2）小产权房开发所使用的土地是集体土地。我国房地产法规规定，房地产开发用地必须使用国有土地，不能使用集体土地。集体土地转为建设用地的，需要经过国家征收。集体土地主要包括宅基地、农用地、以及村内未利用的土地等。国家坚守18 亿亩耕地的底线，禁止非法占用耕地，因为这是人民生存的保障。在农村，一家一户拥有一处宅基地，这是国家给予农民的生存保障。村中的未利用土地的用处，法律没有具体的规定。房地产市场造就的高房价，让村集体组织及成员看到了致富的希望。于是，他们有的利用村里的未利用地，有的利用宅基地、林地，开发小产权房，赚取了不少的收益。当然，更有甚者，为了攫取眼前利益，直接占用耕地，进行小产权房开发。
（3）价格低廉，具有广泛的市场效应。近些年来，商品房的价格直线上升，远远超出一般人的承受能力。小产权房的出现，给这些人带来了希望。因为，小产权房规避了正常房地产开发所需要缴纳的费税，建造的成本低，同样位置的小产权房是商品房价格的30% 至40% 。小产权房如此诱人的价位，使得很多人心动。2009 年5 月21 日，深圳市人民代表大会常务委员会通过了《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，这一《决定》被某些媒体拿来炒作，认为小产权房可以合法化。这一消息的发布，使得刚刚降温的小产权房市场又骤然升温。为此，2009 年6 月9 日下午，国土资源部组织会议，专题听取深圳市政府、广东省国土资源厅对深圳处理农村城市化历史遗留违法建筑有关情况的汇报。明确深圳小产权房获得“准生证”是媒体的误解。从这一事件可以看出，只要一有机会，小产权房就会迅速的发展起来，不会甘心退出市场的舞台，小产权房在房产市场中具有广泛的市场效应。
综上所述，我们对小产权房特征的描述，使得我们对小产权房有了深刻的认识，即：小产权房是在农村集体土地上开发的，违反现行房地产开发程序的，其流转范围不限于本集体经济组织成员，价格低廉，且购买后没有国家认可的房产证。
当然，由于不为国家政策所允许，实践中小产权房存在着一些问题。不同于国有土地使用权的流转，集体土地使用权不能在市场上自由流通。只有下列情形下才可以流转：国家征收、以荒地的土地使用权和以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押。农村宅基地使用权流转范围仅限于本村集体经济组织成员之间，不得向城市居民出售，也不能向本集体经济组织之外的农民出售。所以，在集体土地上建造的小产权房，不能取得合法产权证明，这使得小产权房的转让时，受让人的权益不能得到合理的维护，容易引起纠纷。
