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北京房地产律师网小产权房问题的解决途径

日期:2012-03-08 来源:北京房地产律师网 作者:北京房产律师 阅读:230次 [字体: ] 背景色:        

1 建立集体土地使用权流转市场
集体土地使用权流转现行法规规定了以下几种情形:以荒地的土地使用权和以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权设定抵押的,在实现抵押权的时候,集体土地使用权可以依法流转,但是,除非经法定程序的认可,不得改变土地集体所有和土地用途;经过集体土地国家征收后可以进入市场进行流转;农村宅基地流转范围仅限于本村集体经济组织成员之间,不得向城市居民出售,也不能向本集体经济组织之外的农民出售。也就是说,在目前的法规下,集体土地的流转方式主要有两种:一种是集体土地使用权在平等主体之间进行流转;另一种是集体土地所有权在集体组织及成员和行政主体之间进行流转。前者是使用权的横向流转,后者是所有权的纵向流转。
2 明确限定公共利益的范围
在征收中,应当处理好商业利益和公共利益的关系,区分商业利益和公共利益,明确征收目的。笔者认为在集体土地征收中,公共利益的需要,其范围应包括:1、国家机关用地;2、国防建设用地;3、城乡基础设施用地;4、科技、教育、文化、艺术、体育、社会福利事业等不以营利为目的的公益事业用地;5、监狱、劳教所、戒毒所、看 守所、收容教育所等单位用地;6、国家重点项目及扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;7、公共卫生;8、文物古迹、风景名胜保护及环境保护的需要;9、其他以公益为目的的事业。
3提高征地补偿标准
很明显,农民在土地征收中,获得的补偿很少,这些微薄的补偿并不能对农民今后的生活提供有效的保障,并且政府对农民社会保障费用的兑现还需要一段时间。这也是近年来群体事件频发的主要原因,所以对农民来说,提高补偿标准,拿到补偿费用,这才是最可靠的保障。
我国的征地补偿范围与房屋拆迁补偿范围不同,但是最大的差异不在于范围不同,而是在于:房屋拆迁补偿由房地产市场估价,土地征收补偿由政府定价。市场定价与政府定价所获得的补偿是完全不同的。市场定价包括了房屋在市场中的增加值,政府定价主要以农产品的产值为基础的,没有考虑市场因素。所以,在土地征收中,补偿标准除了包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用外,还应当包括土地的增加值,并且对土地增值要由专业机构评估,而非由政府独自决定。
4健全征收环节,完善征地监督管理机制
建立并完善土地听证制度,引进权利人的参与,使集体组织及成员能够表达其心声,维护他们的合法权益。同时,土地听证制度的建立能够克服行政管理的局限性,防止“暗箱操作”及征收权的滥用,提高政府的声誉。在行政主体与相对人之间架构起一个双方能够沟通与合作、引导与接受的空间。另外,还应当健全土地征收过程中的监督机制。公开征收程序,扩大征收透明度,让普通大众了解征收信息。一定程度上遏制违法征地行为。同时,加强司法机关对征地过程的监督制衡,扩大案件受理范围,加大司法审查力度,如将征地补偿款项的分配纠纷,纳入司法审查范围。[陈年冰,王凯锋.论土地征收制度的完善与农民权益的保障.《甘肃社会科学》,2009.(5). ]加大《刑法》的调控力度,对因滥用集体土地、违法征地行为进行制裁。健全征地补偿机制,确保集体组织及成员拿到补偿款,维护他们的合法权益。



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