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问题引出
案外人以其系合法承租人提出执行异议，根据“买卖不破租赁”原则，能够排除法院对被执行人名下不动产的执行。但是，如果案外人与被执行人之间系“以租抵债”关系，该种情况能否适用“买卖不破租赁”原则，继而阻却法院执行？
裁判要旨
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。但债务人以其房产抵偿债权人欠款的合同之债的实质为系“以租抵债”，不符合租赁合同的本质，故不适用 “买卖不破租赁”原则。
案情简介
1、2015年3月4日，闵原公司与民生银行郑州分行签订《最高额抵押合同》，约定以案涉土地房屋作抵押，向民生银行郑州分行借款2100万元，并保证案涉土地房屋在抵押前未被出租。
2、因闵原公司逾期还款，民生银行郑州分行诉至法院并胜诉，依据生效判决申请查封了案涉土地房屋。
3、佐仕公司以案外人名义提起执行异议之诉，主张其对案涉房屋土地享有合法租赁权，请求排除执行。佐仕公司提供了其与闵原公司签订的《财产转让协议》。该协议约定：闵原公司将案涉房屋土地租赁给佐仕公司，租金为50万元/月，以佐仕公司对闵原公司的债权应付利息折抵租金，并写明该租赁物已抵押给银行。
4、另查明，佐仕公司从未支付过案涉土地和房屋的租金。
本院认为
本院认为：
1、佐仕公司在明知涉案房产及土地被抵押给银行且已造成逾期和欠息的情形下，仍与闵原公司签订“以租抵债”协议，由此造成的法律风险应由其自行承担。
2、记账凭证、水电费票据、社会保险费发票均为案外第三人苏源公司缴纳，佐仕公司并未实际使用涉案房产、土地用于生产经营。另查明，佐仕公司从未支付过案涉土地和房屋的租金。
3、根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十九条之规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，闵原公司以其公司房产、土地使用权抵偿佐仕公司欠款的合同之债，实质为系“以租抵债”，佐仕公司没有实际占有使用，不同于一般租赁合同，不适用“买卖不破租赁”原则。
实务评析
租赁合同缔约主体的目的分别为使用房屋及支付租金，而“以租抵债”的本质系抵消双方原有的债权债务。因此，“以租抵债”不符合租赁合同的本质，“以租抵债”的债权人非法律所规定的租赁合同的承租人，也不是“买卖不破租赁”原则的保护对象。
案件来源
(2020)最高法民申3044号
