商品房买卖合同约定的解除权消灭后,购房者如何救济
因房地产市场的火热及供需失衡等因素的影响，导致房屋买卖产生的法律纠纷也愈来愈多。其中开发商和购房者之间的商品房买卖纠纷最为常见，而此类纠纷中又多因开发商逾期交房或逾期办理权属证书所引发。在开发商逾期交房或逾期办证的情形下，虽然购房者多次敦促开发商交房交证，但开发商总是以“快了”、“再等等”为由拖延。时间一晃，一年年过去。购房者发现这样等下去不是办法，转而提起诉讼，请求法院解除商品房买卖合同。但此时开发商却辩称购房者的解除权已经超过行使期限而消灭。司法实践中，法院普遍支持开发商的该辩称，而驳回购房者的诉讼请求。那么是否就意味着驳回购房者的诉讼请求是公平的呢？如果开发商的上述违约行为持续下去，购房者又该如何维护自己的权利？
故，笔者从“解除权的有效行使”以及“解除权消灭后可采取的救济途径”两个方面对上述情形进行分析、阐述，为购房者寻找维护自身权益的方式提供些参考。
一、如何行使约定解除权，方能达到解除合同的后果？
（一）行使期限以约定优先，无约定按法定
商品房买卖合同中约定解除权的行使期限以当事人双方约定优先。但实际上，购房者所签署的商品房买卖合同对该行使期限时常没有进行约定。即仅约定开放商逾期交房或逾期办证满多少日后，购房者享有合同解除权，但具体行使期限未进一步约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第2款对此有所规定，并视对方是否催告作出区别对待，即若对方催告，解除权的行使期限为三个月；若对方没有催告，解除权的行使期限为在解除权人知道或应当知道解除事由之日起一年。
因此，购房者应予以注意：因开发商出现逾期交房或逾期办证情形而取得合同解除权时，若合同中对解除权的行使期限作出约定的，须在约定行使期限内行使；若合同中对此没有作出约定而对方也没催告的，则须在开发商逾期交房或逾期办证之日起一年内行使。否则，将面临合同约定解除权消灭的风险。
（二）发送通知等文件应具有直接解除合同的意思表示内容
向对方寄发通知函等此类书面文件，是行使合同解除权最为常见的方式。但购房者不能认为在约定或法定的合同解除权行使期限内向对方寄发份书面通知就万事大吉了。是否能够达到解除合同的法律后果还需要看通知内容是否具有直接解除合同的意思表示。在司法实践中，如果从通知的内容无法认定发出通知方具有解除合同的意思表示，法院一般会认为购房者未有效行使合同解除权，进而也不会认定发出的通知函产生了解除合同的法律后果。具体案例可参见：吴冰怡与湖州中奥置业有限公司房屋买卖合同纠纷案[湖州市中级人民法院（2015）浙湖民终字第482号]。
因此，购房者无论是通过书面形式还是其他形式行使合同解除权时，一定要明确自己因开发商违约而要求解除合同的意思表示。否则购房者即便在行使期限内向开发商寄发相关的的通知等文件，也不能起到解除合同的法律后果，到头来仍是竹篮打水一场空。
二、结合司法实践，解除权消灭后，购房者如何救济？
购房者往往并不是从事法律服务的专业人士，对合同解除权的行使期限一无所知是人之常情。而一旦合同约定的解除权因逾期行使而消灭后，可能出现该合同既无法解除又无法继续履行的两难局面。那么，对于作为合同缔约方之一的购房者是否还有其他的救济途径呢？在检索、分析相关案例后，从法院的裁判结果来看，购房者可采取以下方式寻求权利救济：
（一）若合同中约定了合同解除权的行使期限，则主张该条款系无效格式条款，请求法院认定该条款无效
在实践中，有些开发商会在其提供的合同或者补充协议中约定，因开发商违约（通常是逾期交房或逾期办证），购房者据此享有解约权的，其应当在解除权成就之日起20、30或60天等内行使，逾期不行使的，解除权消灭，并视为购房者愿意继续履行合同。因此，在含有此类条款的合同履行过程中，如果出现了开发商违约并符合解除权成就的条件，而购房者未能察觉此类解除权行使期限的条款时，那么合同解除权行使期限很容易就在购房者与开发商沟通协商的过程中悄然流逝了。
对于主张该“约定合同解除权行使期限”条款无效的请求，人民法院的裁判结果存在分歧。具体表现为：（1）认定该类条款有效，多数法院认为该条款系双方的真实意思表示，不存在格式条款中加重购房者责任、限制其权利或者免除开发商责任等导致条款无效的内容。同时认为解除权行使期限属于当事人双方自由意思表示的范围，故双方应当遵从合同约定，依法依约行使合同解除权。（2）认定该类条款无效，多数法院是援引无效格式条款的法律规定支撑自己的裁判结果。他们多数认定此类解除权行使期限条款属于无效格式条款的情形，因此不能产生期满丧失解除权的法律后果。而这些法院论证上述“约定合同解除权行使期限”的合同条款是无效格式条款的理由，主要包括：（1）是否属于格式条款[（2015）浙甬民二终字第653号]、（2）是否尽到了合理的提示义务[（2017）陕01民终138号、（2018）陕01民终2586号]、（3）期限约定是否对等合理[（2016）粤13民终1348号]，此外，还分析是否存在加重对方责任、限制权利或者免除提供者责任的情形。
根据法院认定约定解除权行使期限条款系无效格式条款的理由来看，有关格式条款的论证是分两步的：（一）先论证该约定条款是否属于格式条款；（二）再论证该格式条款是否无效。第一步是后一步的必要条件，但第一步的成立并不必然导致第二步的结果；第二步是第一步的充分条件，但若是要第二步成立还需要付出额外的论证。
因此，笔者建议，在诉讼中，关于第一步在判断此类合同解除权行使期限条款是否属于格式条款时，购房者可以先从该条款是否属于提供合同一方为重复使用单方预先订立的、在合同订立时双方是否有协商修改的余地两个方面着手举证。关于第二步在认定格式条款是否无效时，购房者可从提供格式条款的一方就解除权行使期限的条款是否以加粗加大、标有下划线或者留有空白让购房者再次确认等方式尽到了合理提示说明义务，解除权行使期限是否合理、是否留有足够的时间供双方有协商或由一方行使解除权，解除权行使期限是否对等因素予以举证。
（二）绕过解除权，通过举证证明开发商履行不能，请求法院解除购房合同
依据《民法典》第七百九十九条第2款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”另外，《建筑法》第六十一条、《城市房地产管理法》第二十七条亦有相同的规定。上述法律规范明确规定：尚未通过竣工验收的建筑工程根据法律规定是不能交付使用的。在现实中，其实存在不少已完工但尚未通过竣工验收的建筑工程不能交付的情形，进而导致购房者无法取得所购房屋及相关产权。在这种情形下，购房者可以查明阻碍开发商不能按期交房的原因是什么，若正是因建筑工程未通过竣工验收所导致，则开发商不能交付房屋的情形，应属法律上不能履行。
另依据《民法典》第五百八十条之规定，当事人一方出现法律上履行不能之情形，致使不能实现合同目的的，当事人可主张终止合同，法院予以支持。对此，最高人民法院作出的（2015）民申字第1510号民事裁定书也持相同观点，即购房者起诉时涉案建筑工程尚未竣工验收的，属于“法律上履行不能”之情形，购房者仍要求开发商继续履行交房义务不应得到支持。根据最高院公布的公报案例“新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案”得知，合同已经不具备继续履行条件时，违约方都可以请求解除合同。举重以明轻，在同样情况下，违约方的相对人守约方自然也有权主张解除合同。可见，不具备继续履行条件的合同，当事人均可以请求予以解除。因此，若开发商不能按期交房的行为已构成法律上的履行不能，购房者不能要求开发商继续履行的，可请求法院解除购房合同。
此外，购房者以履行不能为由请求解除合同往往更能维护其合法权益。购房者以履行不能为由解除购房合同的，若购房合同中没有约定相应的违约责任，购房者则可依照法定标准请求开发商赔偿其利息损失。按照法定标准，购房者可以请求法院以已付款项为基数，从付款之日起按中国人民银行基准贷款利率和LPR计算利息损失。在这种情况下，开发商拖延交房的时间越长，购房者所能够获得的损失赔偿额就越多。
（三）收集与开发商重新达成交房或办证时间的证据，若开发商再次逾期，请求法院解除购房合同
现实中，若开发商出现逾期交房或逾期办证情形后，通常会向购房者发送一份延期交房或逾期办证的告知函，并告知另于什么时间交房或办证。这份看似不起眼的告知函，可能会使购房者重新获得解除权。因为开发商在告知函中会表明将延期于什么时间交房或办证，而购房者予以接受的，视为双方对交房或办证的时间重新达成新的约定，该新约定对双方均具有法律约束力。开发商未按告知函中的时间按期交房或办证的，其新的违约行为出现，购房者则可以对方再现的违约行为获得一个新的解除权，该解除权的行使期限在开发商未催告的情形下，自开发商再次逾期交房或逾期办证之日起一年内均可行使。司法实践中对该主张予以支持，如周颖与杭州万华置业有限公司商品房预售合同纠纷案[杭州市中级人民法院（2016）浙01民终3575号]。
（四）尽早发出催告，经过法定催告期限后，及时请求法院解除购房合同
对于解除权的行使必须及时。诚如前述，超过一定期限不行使解除权，应视为已损失解除权，法院也不会再予支持。但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第1款“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”的规定，购房者可行使法定解除权再次提出解除合同。但前提是必须先行催告，并给予合理期限。具备该前提条件下，若开发商还不履行的，则购房者可直接提出解除合同。该观点得到法院的普遍认同，具体案例可见：中山市盈润房地产开发有限公司与杨琦商品房预售合同纠纷案[中山市中级人民法院（2020）粤20民终1924号]、温岭宁兴置业有限公司、山西裕昌房地产开发有限公司、赵永革商品房销售合同纠纷案[晋中市中级人民法院（2019）晋07民终1234号]、王海荣商品房销售合同纠纷案[温岭市人民法院（2018）浙1081民初9969号]。
三、腾智律师建议
就购房者而言，因其在与开发商进行交易中，实际上处于不平等地位，所以购房者在合同解除权方面时应对以下几点予以注意：
（一）在与开发商签订购房合同时，应特别注意约定解除权行使期限的条款，若对该条款约定内容产生疑问的，及时与开发商沟通，消除内心疑虑之处。
（二）在购房合同履行过程中，要特别注意收集、保存开发商违约的证据。并在开发商出现违约行为（包括逾期交房或逾期办证等）并取得约定解除权时，定要在确定期限内行使解除权或与开发商达成书面的补充协议。以免约定解除权消灭后，自身陷于合同无法解除而开发商持续违约的尴尬局面。
（三）在约定解除权的行使期限经过后，也应当积极同开发商协商解除或者变更合同。若无法达成一致意见的，建议及时提起诉讼维护合法权益，诉讼主张及策略可参考上述救济途径，以解决自己无法取得所购房屋而资金却被开发商长期占用的困境。
【作者：赵利梅律师】
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