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暂不符合上市条件的央产房签订的房屋买卖合同的效力纠纷案

日期:2012-04-22 来源:房地产律师网 作者:未知 阅读:379次 [字体: ] 背景色:        

2002年3月18日,沈某(合同甲方)与韩某(合同乙方)及某中介公司(合同丙方)签定《房屋订购协议》,该协议约定:甲方将自己位于某小区X号房屋以30万元的价格卖与乙方;因甲方产权证尚未办理完毕且上述房产为央产房,原产权单位住房档案尚在建立中,故暂缓办理中央在京单位已购公有住房上市出售登记表盖章和交易过户手续;乙方对上述情况知情,并且自愿购买甲方上述房产;甲方承诺,于2004年12月31日之前将此房产过户于乙方完毕,否则视为甲方违约,甲方向乙方赔偿违约金5000元;在上一条款发生的情况下,甲方应继续尽快办理房产过户手续,如在2005年12月31日之前仍未将房产过户手续办理完毕,则乙方有权终止合同,并要求甲方退还所付全部购房预付款,及中介收取的代理费,同时将该房产退还甲方;甲方承诺于2002年9月25日之前交房,同时乙方付甲方购房预付款共22万元,在立契过户当日,乙方将剩余房款计人民币8万元付与甲方,甲方协助乙方办理物业变更手续;乙方入住后,如因该房屋产权原因被迫迁出,则甲方除退还乙方所付的房屋预付款及代理费外,还应向乙方支付装修费2万元。

上述合同签订后,韩某向沈某交付了22万元房款,还向居间方支付了代理费5千元。2002年9月,沈某向韩某交付了房屋。 2004年8月1日,沈某取得该房屋的产权证书,该房为成本价出售住宅,系沈某从工作单位购买的央产房。

根据中央国家机关住房制度改革办公室、中共中央直属机关住房制度改革办公室印发的《关于做好中央在京单位已购公房上市出售工作有关问题的通知》第二条的规定,职工上市出售已购公房,交易办公室要根据职工住房档案进行核对,核对无误的方可上市出售。关于涉诉房产是否具备上市交易条件问题,经沈某申请,法院到央产房交易办公室进行调查,结果为:本案争议的房屋原产权单位未向交易办公室报送该套房屋的档案,该套房屋不能上市交易。沈某认为,本案涉诉房产不具备上市流通条件,转让该房不符合相关规定,无法办理过户登记手续,故沈某与韩某签订的房屋订购协议,客观上无法继续履行,要求解除合同。故起诉至法院,请求:解除其与韩某之间签订的房屋订购协议,双方相互返还财产。

案件审理过程中,沈某表示,其提出解除合同的原因之一是产权过户手续无法办理造成其无法取得购房尾款。经法院调解,韩某表示同意在双方继续履行合同的情况下提前给付尾款。但沈某仍坚持要求解除合同,不同意接受购房尾款。

法院判决:法院依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民其和国合同法》第六十条之规定,判决:驳回原告沈某的诉讼请求。

法官说法:韩某、沈某签订的《房屋订购协议》系当事人真实的意思表示,且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定。故该协议为有效,双方应该按照协议的约定行使权利、履行义务。同时应指出,双方于协议中已就房屋座落、购房款数额、房屋交付期限、购房款交付方式及期限、房产过户手续的办理等房屋买卖基本条款予以明确,故应认定上述协议的性质为房屋买卖合同,双方之间的房屋买卖关系已经成立。基于涉诉房屋为“央产”的性质,在办理产权过户手续前,涉诉房屋应通过有关部门的批准上市交易程序。虽经核实,因涉诉房屋原产权单位未向交易办公室报送该套房屋的档案,导致该套房屋目前不能上市交易,但有关单位亦未否定该房屋禁止上市交易。故在现有条件下,涉诉房屋仍有可能变更产权登记。至于合同解除问题,订购协议中虽约定了办理产权过户手续的期限,但上述期限系为韩某行使合同解除权而设定。在韩某不要求解除合同的情况下,沈某作为房屋出售方,其仍应积极敦促相关单位报送档案材料,以促成买卖合同的继续履行。至于沈某因产权过户手续无法办理,造成其无法及时取得售房尾款的问题,韩某已明确表示可就尾款提前给付问题进行协商。因此,在目前房屋售价普遍大幅上涨的趋势下,沈某拒绝就尾款提前给付问题进行协商,并坚持要求解除合同,显有不当。

法官提醒:“央产房”是我国特殊历史时期的产物,其自由上市交易必须经过相关部门的审批核准。在经过核准之前,房产是不允许上市交易的。在明知房屋是“央产房”不符合上市交易条件的情况下,双方仍然签订买卖合同,说明双方对合同的履行意思明确。出卖方应该积极督促相关部门及时完成对房屋的审核,以尽快将房屋交易过户,而不能怠于履行此种义务来要求解除买卖合同。



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