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房屋买卖合同纠纷案之同单位职工之间买卖单位公房是否有效

日期:2012-04-22 来源:房地产律师网 作者:未知 阅读:266次 [字体: ] 背景色:        

谢某与卢某均为某单位职工。2003年7月,该单位(甲方)与卢某(乙方)签订公有住房买卖合同书,合同载明:甲方将位于某小区X号的房屋出售给乙方;乙方采取2年分期付款方式,于2004年3月20日还清;甲乙双方签订本合同后,由甲方到房地产管理部门办理房屋买卖过户及产权登记手续,乙方付清房价款后,甲方将房屋所有权证交给乙方;乙方按成本价付清房价款后,产权归乙方所有。

2004年1月13日,谢某(买方)与卢某(卖方)签订协议书,约定:谢某以23万元的价格购买卢某所有的位于某小区X号的房屋,卖方确认没有其他共有权人。2004年2月17日,谢某与卢某再次签订协议书,对1月13日的协议进行了重申,并补充约定:该房屋过户所产生的费用及物业费、供暖费等由谢某按有关规定交纳;卢某承诺无论发生何种情况,不以任何理由不履行本协议,即谢某购房款交清后,上述住房即归谢某所有。当月,卢某将上述房屋交付谢某使用。2004年4月30日,谢某与卢某签订补充协议书,约定:卢某在拿到产权证后30日内协助谢某办理产权过户手续,如未履行上述承诺,愿以房价款的20%即4.6万元作为违约赔。 截至2005年2月1日,谢某将全部购房款23万元付清,卢某为其出具了收条。

上述房屋于2004年7月30日获得了房屋所有权证,所有权人为卢某,该证现在在单位资产处保管。审理中,经法院与单位联系核实,现卢某的该套房屋可以过户给谢某。谢某诉至法院,请求判令:1.卢某继续履行合同,协助我完成房屋权属转移手续;2.卢某支付我违约金4.6万元人民币。卢某则称,涉诉房屋是我购买的单位的优惠公有住房,我与谢某签订协议及补充协议时还没有获得房屋产权证,当时房屋仍属于国有资产。我与谢某在没有产权证的情况下私自将国有资产进行交易,该民事行为违法,应当无效。

法院判决:法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定,判决:一、卢某于本判决生效后三十日内协助谢某将位于某小区X号的房屋过户至谢某名下;二、卢某于本判决生效后三十日内支付谢某违约金四万六千元。

法官说法:当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。谢某与卢某签订的房屋买卖协议是双方真实的意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,应当受到法律的保护。卢某称双方签订房屋买卖协议时其还未获得房屋产权,因此其出售房屋的行为属于处分国有资产,应当无效。但依据其与单位签订的公有住房买卖合同,卢某在按成本价付清房价款后,产权即归卢某所有,故对其主张法院不予支持。卢某将诉争房屋出售给谢某,谢某依约支付了全部房款,卢某应当依约在获得产权证后30日内协助谢某办理房屋的产权过户手续。现该房屋已经获得产权证,且能够办理过户手续,故谢某要求卢某协助其办理房产过户,于法有据,法院予以支持。卢某未依约履行该义务,已经构成违约,应当支付违约金,现谢某要求其支付违约金4.6万元,于法有据,法院亦予以支持。

法官提醒:按照法律规定,公有房屋是不允许自由买卖的。本案中,虽然在签订合同之时,该房屋的产权证尚未下发,但双方约定是在卢某拿到产权证书后30日内将房屋过户给谢某,本条约定是有效的,类似于附条件的民事行为,在条件成立时,该民事行为即发生法律效力。法规依据 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。



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