开发商售房不得保留外墙面所有权及使用权外墙面不属于单个业主，亦不属于开发商，而属于业主共有，开发商不能在出售房屋时在商品房买卖合同中约定保留外墙面的所有权和使用权。首先，根据建筑物区分所有权的理论即壁心和最后粉刷表层说，专有部分所有权人行使权利的边界不能超过壁心，而外墙面明显超过壁心，因此，外墙面不能归单个业主专有，仅能归全体业主共有

在商品房质量存在何种瑕疵时，购房者可以拒收房屋就房屋王体质量而言，只有在建筑工程验收合格后方可交付使用，未经验收或不合格的，不得交付使用。如果没有经过竣工验收的建设工程交付使用的，开发商就违反了法律的强制性规定，开发商理应向买受人承担房屋质量责任，买受人也因此可以拒收房屋。

已交付但未过户的房屋灭失后，事实上已经不能履行，出卖人不再承担继续履行协助办理过户手续的合同义务作为标的物的房屋在实际交付买受人而未办理产权过户手续情况下灭失，房屋买受人请求出卖人协助办理过户手续的合同目的已在客观上不能实现，房屋买卖协议已无法继续履行，出卖人不再承担继续履行协助办理过户手续的合同义务，其请求终止房屋买卖协议符合法律规定，应予支持。

善意买受人应该返还给出卖人房屋使用费的标准如何确定房屋使用费的标准应该参照同地段同类房屋租金计算。理由是，在商品房买卖合同无效的情况下，买受人利用他人的房屋进行了营利活动，由此获得的物上利益应该返还给房屋所有人，返还的标准即是租用同地段同类房屋应支付的费用。

买受人在约定的交房期限届满之日起超过2年请求出卖人交房是否超过诉讼时效期间商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋。其请求权属于债权请求权，应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规定。但在诉讼时效期间的起算上，应当区分具体情况：房屋具备法定交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算；如果房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。

房屋毁损、灭失的风险如何分担我国对标的物的风险转移系采用交付主义，即无论买卖合同的标的物所有权是否转移，只要标的物已经交付，即由标的物的占有人承担风险责任。这一规定也是吸收了德国法律规定的精髓。这一规定的出发点是，标的物交付后，买受人对标的物可行使直接占有、管理乃至使用、收益权占有人维护标的物最为方便，并能有效防范风险的发生。相对而言，标的物的所有人没有管理、支配该标的物，难以有效地维护标的物，防范风险的发生。

地方物价规定当然不能取代当事人双方的合同约定，不能改变当事人的合同效力“一价清”，制度作为地方性规范缴费的物价行政管理制度，为其管理职能所系，性质上不属于政府的“价格干预措施"，其正当性无可非议，与当事人依法签订的合同不构成本质性对立，不能由此否定合同效力。

预约合同内容“确定性"的标准如何判断就预约标准的确定性而言，学理上一般从预约合同内容是否包括本约的“必要之点"人手探讨。“必要之点"，是指预约应包含本约合同所不可缺少的要素；“非必要之点"，是指预约无须包含本约的必备条款便可成立。

认购签订的时间如何认定认购行为不是商品房的预售行为，认购书与预售合同最本质的区别在于当事人意思表示的内容不一样，认购书表示认购者准备购买某一商品房，而预售合同表示购房者已经买下某一商品房。认购书的双方当事人之所以不签订商品房买卖合同是因为客观上不具备签订商品房买卖合同的条件，在事实或法律上存在当时不能克服的障碍，如开发商已办妥立项、规划、报建审批手续，尚未缴清土地出让金，尚未取得商品房预售许可证等。

如何区分商品房认购是预约还是本约依据《商品房买卖合同解释》第5 条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16 条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。"因此，对于符合上述规定及其他属于名为预约实为本约的情形的，应当认定为商品房买卖合同的本约。