购房者在催告期满后缴齐房款，开发商能否解除合同合同解除权分为约定解除权和法定解除权。约定解除权是指双方在合同中约定以未来发生某种情况作为解除事由，并据此赋予一方解除合同的权利。当发生合同约定解除的事由时，必须经由解除权人在解除期限内向对方发出解除合同的意思表示，才可出现解除合同的后果。此外，若解除权人提出解除合同后，仍接受对方继续履行合同，也不得再行主张行使约定解除权。

商品房买卖逾期办证违约金调整问题的探讨商品房买卖合同纠纷随着经济发展、居民住房需求而不断增多，而其中开发商迟延办理房屋权属证书引发的案件纠纷占多数，诉讼请求多为要求开发商履行办证义务和支付逾期办证违约金。最高人民法院针对此类案件出台了专门的司法解释，对逾期办证违约金做出规定。但在司法实践中，对逾期办证违约金认定和调整方面还存在分歧。本文以案例引入，进行办证义务主体、违约金计算标准、诉讼时效等问题的讨论。

被告不同意根据意向单约定的价格签订商品房买卖合同，是否可以强制缔约案涉的购房意向单约定购房款抵沈某的工程款。根据当事人提交的证据来看，以工程款抵算的购房价格享有一定的优惠具有较大的可能性。该购房意向单得以履行的前提是抵算相应的工程款。但原告冯某未能提供案涉的购房款已经抵算工程款的充分证据。

房屋实际面积与买卖合同约定有差异，如何处理原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件中的《合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，双方应该按照合同及协议中的约定全面履行各自的权利义务。本案中，案涉房屋建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，且《商品房买卖合同》和《合同补充协议》对面积不符如何处理进行了约定，即“按多退少补处理，双方同意互不因此追究对方责任”，故应该按照双方的约定进行处理。该条款并不存在免除被告返还因面积误差而致的房款差价等的责任、加重原告责任或者排除原告主要权利的情形，故原告主张该约定无效的请求，本院不予采信。被告应退还原告案涉房屋实际面积小于合同约定面积的价款差额。

开发商迟延履行遭遇疫情，责任自担本案中确定逾期交房期间为2020年1月1日起至2020年3月30日止的三个月。由于当事人约定的精装修房屋的交付日期为2019年12月31日前，该时间节点并未出现疫情，如开发公司按约交房，并不会遭受疫情影响，故开发公司遭遇疫情系其自身行为所致，不可归责于购房人。如果免除、减轻开发商责任，也即是令无任何过错的购房人为违约方开发公司“买单”，显然有失公允。

“营改增”税率降低了，开发商应当退部分购房款吗合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，双方未对增值税率变化后如何开具发票作出约定，又未能达成补充协议，故应按照合同有关条款予以确定。结合合同条款以及附件的约定，该房屋价款固定，且已包含增值税销项税额，故增值税税率的调整不影响房屋含税总价数额。在含税总价固定的情况下，增值税率的增减与翟健康利益无直接关联。兴旺房地产公司根据规定开具9%税率的增值税发票，不会改变翟健康缴纳房款的总额，亦符合降低企业税负的政策本意，故翟健康要求开具11%税率增值税发票的主张不能成立。二审法院判决维持原判。

房屋保修期外发生漏水，开发商是否应担责本案争议的焦点在于漏水水管过保修期后，开发商是否还应承担损失赔偿责任。根据双方合同约定：“该商品房的保修期自房屋交付之日起计算，电气管线、给排水管道、设备安装的保修期限为2年”。本案中，太阳能热水器水管为暗埋的给排水管道，依照合同约定保修期应为2年，原告房屋损失为太阳能水管弯头漏水导致，确系存在质量问题。原告房屋漏水水管虽然已过保修期，但不等于可以免除开发商的商品质量保证责任，开发商在超出保修期的合理期限内仍有保证房屋质量的合同义务。被告不能举证该质量问题系其他原因造成，应承担举证不能的法律后果。

只有在房屋存在主体结构不合格或其他质量问题并严重影响正常居住的情况下，买受人才能拒绝收房并主张出卖人的逾期交房责任或者有权解除合同。对于房屋主体结构是否合格的问题，一般情况下，出卖人若已经取得了案涉房屋的竣工验收备案表即可证明房屋主体结构是合格的，买受人认为房屋主体结构不合格则需进行专业质量鉴定以推翻竣工验收备案表。值得注意的是，若房屋存在质量瑕疵，比如说本案中的室内瓷砖空鼓、天花板不平整、门套溢胶、踢脚线松动等问题，并未达到严重影响正常居住使用，买受人无权拒绝收房，出卖人不承担逾期交房违约责任。

消费者在已经支付全部或部分购房款时其购房债权权利要优先于银行抵押权受到保护“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者。故在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时，亦应优先保护购房消费者的权利。

商品房购买者与房屋初始登记没有利害关系关于房屋登记机关在初始登记时，必须考虑未来潜在的房屋买受人权利保障问题的要求，相关立法宗旨也不可能要求必须考虑类似于周婵琼等未来不确定购房者订立房屋买卖合同、申请变更登记、取得房屋所有权等事宜。而人民法院对房屋初始登记行为是否合法作出评价，亦主要依据申请人申请房屋所有权初始登记时提交申请材料是否完备、房屋登记部门是否依法履行审慎审查义务等行政行为作出当时的事实和法律状态，而非初始登记以后形成的事实和法律状态。