在建工程抵押登记后竣工领证未重登记的，仍有效抵押权仅因抵押权的实现、抵押关系的解除和抵押物灭失等法定事由而消灭，故在土地使用权抵押并未解除，且抵押物未灭失情况下，应视为抵押延续，具有对抗第三人的效力。登记管理机关对在建工程和相应的土地使用权进行抵押登记后，抵押人以当事人领取房地产权属证书后未办理重新登记主张抵押不成立的，不予支持。

如何判断房屋评估报告的法律效力《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条，房地产评估机构在作出评估报告之前必须安排注册房地产估价师对被拆迁房屋进行实地查勘，调查被拆迁房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影视资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。在实践中，有些评估机构并未严格按照法定程序进行评估工作，因此，属于程序严重违法，因此，其作出的评估报告也当然是没有法律效力的。

二手房抵押贷款存在哪些风险申请房屋抵押贷款的借款人，获贷后若无力偿还贷款，银行将按照相关规定处理抵押物，获得的价款优先用于偿还贷款本息。所以申请贷款时，借款人一定要结合自己的收入、工作等情况，确定好贷款额度、期限。

房价上涨、卖家是否可以支付违约金来终止交易但根据合同的性质和债权人的实际要求确定是否必须履行，《合同法》第110条规定：“当事人一方不履行金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或才事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求必履行。”

房屋面积有错误、补偿决定被撤销《国有土地上房屋征收评估办法》第九条规定，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

签购房合同时要注意哪些条款专家点评：《合同法》第15条第二款规定：“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”根据最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第3条规定情形，该广告即使未载入合同，亦应当视为合同内容，如果违反，应承担违约责任。

建设工程施工合同无效，施工人优先受偿权不丧失工程款优先权系《合同法》第286条赋予建设工程施工人的一项法定优先权。建设工程施工合同被认定无效，并非排除适用该条规定的条件。

实际施工人与承包人约定仲裁的，不得起诉发包人实际施工人与转包人或违法分包人在合同中约定了仲裁条款的，不得再以最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第26条规定为据起诉发包人。

农村的宅基地和房屋拆迁如何补偿土地管理法修正案（草案）明确单独补偿农村村民住宅。草案规定，征收农民集体所有土地补偿安置的具体办法，由国务院制定。依照国务院制定的具体办法，省、自治区、直辖市可以规定补偿安置的具体标准。现行土地管理法第47条规定，征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿;征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费;土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。上述三条规定在修正案草案中均作出修改。

政府以拆违”代替拆迁”被法院判决违法律师代理该案件后，向法院提出了三条代理意见：第一，被告适用法律错误，我国法律的一条基本原则是法不溯及既往”，被告适用原告建房时尚未实施的《城乡规划法》进行处罚显然是错误的；第二，被告实施强拆违反《行政强制法》的程序规定，未履行告知、公告、催告等法定程序；第三，被告的暴力执法、不规范执法给原告造成了不必要的损失。