与邻居共用的楼梯平台，可以私自圈占吗；业主有权将自家的露天阳台封闭吗 董某私自圈占楼梯的行为是非法的。根据《物权法》的规定，冯某作为业主，享有与其房屋相毗连的楼梯共同部分的共有权。董某占用楼梯平台的共有部分，将其作为自己的专有部分来使用，明显超出了合理的使用范围，构成了对冯某共有权的侵害，因此应当停止侵害，恢复原状。业主有权把阳台封闭起来。《物权法》规定，业主对住宅的专有部分享有共有和共同管理的权利。阳台属于专有部分，业主有权决定是否将其封闭。物业公司作为专有部分的阳台所进行的物业管理，主要责任是监督，无权阻止业主们封闭阳台。

业主委员会可以作为原告直接起诉解除与物业公司的物业服务合同的情形 本条规定了业主大会只要按照物权法第七十六条以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]7号）第八条和第九条的规定的程序作出解聘物业公司的决定后，业主委员会可以作为原告直接起诉解除与物业公司的物业服务合同。

业主与物业的承租人、借用人或其他物业使用人承担缴纳物业费的连带责任 物业服务企业可主动要求业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人在租赁或借用等合同中约定由物业使用人交纳物业费，届时物业服务企业可要求业主与物业使用人承担连带支付责任。需要注意的是，发生物业费拖欠案件：1）可以仅起诉业主；2）起诉业主后追加实际使用人，或者直接将业主和物业使用人在起诉时列为共同被告。

物业服务企业请求业主支付物业费的前置程序之先行书面催交 本条规定了业主拒交物业服务费前置程序：先行书面催交，催交后，业主有两种反应的情况下才可起诉主张物业费：1）拒绝交纳；2）在催告的合理期限内仍未缴纳。至于合理期限如何判断，就不好说了，我想一周的时间算合理吧。口头或电话等催缴方式“不好使”，不过这里的“书面”应当与《合同法》第十条第二款合同“书面”签订方式所指相同。

物业服务企业不能随意扩大收费范围或提高收费标准的法律规定 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

物业管理合同纠纷中物业管理公司与业主各自的法定义务 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主的违规（违反法律法规和管理规约）或违约处理。物业服务企业可以视情况作为原告起诉业主。　管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。

业主委员会或者业主请求确认物业管理合同或者合同相关条款无效的法定情形 现实中前期物业服务企业基本上是开发商控制，因此前期物业服务合同难免出现利益冲突的条款。解释为了规范物业服务企业的行为，规定了物业合同等相关合同或条款（包括前期物业服务合同）的几种无效情形：（1）为了防止物业服务市场混乱，《物业管理条例》第四十条规定“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”《解释》规定物业服务企业转委托无效。现实中有物业服务转包和分包的情形，如果属于转包情形容易发生类似建筑市场转包的不良后果。

物业管理纠纷中前期物业管理合同对业主的约束力 明确了前期物业管理合同对业主有约束力，业主虽然不是前期物业管理合同签署人，但却是当事人，应当遵守前期物业服务合同的约定。前期物业服务合同的性质的确特殊，值得探讨，是为了业主的权利和义务由开发商和前期物业服务企业签署的合同。

物业服务纠纷案件中的物业费纠纷法律规定 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

物业管理律师浅谈物业管理纠纷的若干法律问题 物业管理纠纷是随着房地产开发商加强售后服务及物业管理行业的出现而出现的， 该类纠纷因其独特性而与一般的纠纷有着不同的特点。确定物业管理纠纷案件的管辖问题，是正确审理此类案件的前提。物业管理纠纷的管辖问题，应以物业管理纠纷的具体类型来确定。审查物业管理合同的效力，关系到正确处理纠纷，维护法律严肃性的问题。在物业管理 纠纷中，主要涉及三类合同，一为物业管理服务合同，即业主或管委会与物业管理公司或开 发商签订的由房地产开发商或物业管理公司对建筑物及其附属物进行有偿管理服务的书面协 议：通常所说的物业管理合同主要是指物业管理服务合同；二为物业管理承包合同即房地产 开发商或物业管理公司与另一物业管理公司签订的将物业管理权发包给另一物业管理公司承 包 的书面协议；三为物业委托管理合同，即房地产开发商与物业管理公司签订的将物业管理权 委托给物业管理公司管理的书面协议。