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物业管理

业主拒交物业管理费的原因法律分析

日期:2012-05-16 来源:北京二手房律师网 作者:未知 阅读:76次 [字体: ] 背景色:        

第一,开发商没有依照房屋买卖合同提供相应的配套设施,业主将之归咎于物业管理者。在现行房地产开发实务中,开发商与物业管理者之间的关系往往有以下两种:第一,开发商与物业管理者之间是母子公司关系;第二,开发商出售房屋并将小区移交给物业管理者后,随即解散。由于房产市场供不应求,开发商任意违反合同的事件不断出现,业主对开发商的行为极为反感,但通过控告或诉讼的方式很难在短期内解决问题。基于开发商与物业管理者之间的关系,业主们通过拒缴物业管理费的方式来要求物业公司解决问题。

第二,业主以拒缴物业管理费为手段,要求物业管理者提高服务质量。根据法律规定及物业管理合同约定,物业管理者应当对物业进行综合管理,而管理的内容是全面的,但这种全面服务并非意味小区内一切服务。比如,业主的自行车在车棚中失窃,业主认为物业管理者没有尽到保安职责而应承担赔偿责任;但物业管理者认为失窃作为一个社会现象,由自己承担失窃责任如同要求公安部门承担失窃责任一样,是荒谬的。业主在自身要求不得满足的情况下,采用拒交物业管理费的方式以作抵制。

第三,业主经济能力有限,无力缴纳物业管理费。就全国各地现状来说,新建小区一般都聘有物业管理者,并且按照现行法律的规定,个别业主无权拒绝业主大会选定的物业管理公司的物业管理行为。也有学者认为,“业主接受物业管理服务的权利已不仅是业主个人的权利,而具有了成员权的性质,即业主基于其对建筑物的区分所有权,已经成为公共管理中的一员。” 在此情况下,物业管理具有公益性,业主无权通过放弃对公益的享有而拒缴物业管理费。

然而新建小区中有一部分业主属于市政改造的拆迁安置户,其中的许多业主本身属于低保户或接近低保的状态,失业、疾病已经使他们穷困潦倒,日常饮食、衣物、水电开支以及家庭成员就读、就医等费用已经使他们负债累累,而现行的社会保障制度又不能全面保障他们的生活。在这种情形下,要求他们缴纳物业管理费,从实务角度来讲不具操作性。我们知道,法律对民事权利进行保护,主要通过实体法和程序法,而综合上述三类原因,我们可以看出,我国现行法律对物业管理者物业管理费收取权的保障是不够完善的。为了实现物业管理者的利益,我们应当从实体法和程序法两个层面对物业管理费收取权进行保障。



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