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物业管理

物业服务企业安全赔偿责任的性质

日期:2012-05-16 来源:北京二手房律师网 作者:未知 阅读:75次 [字体: ] 背景色:        

物业服务企业安全赔偿责任是指在物业服务企业的服务范围内发生的因第三人违法犯罪行为造成业主的财产或人身损害,业主要求物业服务企业承担的民事赔偿责任。目前的法学界对物业服务企业安全赔偿责任性质的分析存在三种学说。

侵权说。该学说认为业主与物业服务企业之间虽然是一种合同关系,但是在住宅小区内由于违法犯罪的违法行为给业主的人身权或财产权益造成直接损害,与物业服务公司提供的安全服务存在瑕疵有因果关系,根据《民法通则》第106条第2款规定:“公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产,侵害他人财产、人身的,应当承担民事责任。”业主有权要求物业服务企业根据过错大小要求其赔偿相应损失。

违约说。该学说认为物业服务合同是业主与物业服务企业之间就房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维护、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生、小区秩序的维护和保安等活动形成合同,其性质一般认定为委托合同,根据《合同法》第107条第二款规定“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行,采取补救措施或赔偿损失等违约责任。”因此物业服务企业应当对业主承担违约赔偿责任。

违约责任与侵权责任竞合说。该学说认为物业服务企业违约行为直接导致了业主的人身、财产受到损害,业主有权根据其损失的大小,选择要求物业服务企业承担违约责任或侵权责任。

笔者认为违约说比较合理和可取。首先,全体业主以合同的形式将住宅小区的管理权委托于物业服务企业,物业服务企业根据合同完成管理事务并取得报酬,业主与物业服务企业之间是合同关系,在小区内由于第三人的违法行为给业主的人身权或财产权造成直接损害,与物业服务公司提供的安全服务有直接关系,业主要求物业服务企业其赔偿相应的损失依据也应该是按照合同约定的内容来索赔。同时按照《合同法》第107条第1款规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律规定或按照约定解决。”因此物业服务企业应当承担违约赔偿责任。其次,在住宅小区内发生的违法行为造成业主损失的案件中,作为物业服务企业违约应仅是就物业服务企业怠于履行职责、管理设施出现问题等承担相应的法律责任,而不能将第三人造成业主的全部损失转嫁给物业服务企业,这样可能使得物业服务企业不堪重负,甚至会导致该产业的衰亡。



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