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物业管理

物业服务企业承担安全民事赔偿责任的构成要件

日期:2012-05-16 来源:北京二手房律师网 作者:未知 阅读:84次 [字体: ] 背景色:        

归责原则决定着责任的构成要件,物业服务企业安全赔偿责任的过错推定的归责原则,决定了物业服务企业安全赔偿责任的构成要件是以下几个方面。

有违约行为发生,在现在普遍使用的《物业管理合同》中,大都笼统规定:“物业服务公司提供24小时保安服务”或者“24小时值班电话”这种约定很容易引起歧义,产生纠纷。按照字面意思理解,业主就认为“24小时”应当是24小时内的每一分钟、每一秒钟都必须提供保安服务。物业服务企业能做到的没有几家,几乎每一个物业服务企业的保安服务都只是定时巡更、签到。因此在物业管理合同中应当明确的约定物业服务公司的安全防范事项。另外由于刑事犯罪的突发性、隐蔽性以及犯罪手段的智能化、多样化,即使物业服务公司给予应有的注意和防范,也不可能完全避免刑事犯罪对业主人身、财产的侵害,这种侵害一旦发生,只能从物业服务公司“是否尽到合理的谨慎注意义务”来判断其是否违约,因此“是否尽到合理的谨慎注意义务”是判断物业服务公司是否违约的标准,即物业服务企业没有按照合同履行其约定或法定的义务,或履行义务不到位,从形态上主要表现为消极不作为。

当有损害结果发生时,在过错推定原则中,损害事实的客观存在是违约人承担违约责任的前提,但是该损害事实必须是已经发生的,包括精神损害和物质损害,且精神损害必须是在侵权责任中才可以提出的请求,因此业主必须有证据证明自己既有物质损害结果发生的前提下,才可以要求物业服务公司赔偿。

违约行为与损害结果之间有因果关系,即损害事实必须与违约行为有直接关系。在物业安全服务纠纷中证明这一点是十分重要的,因为业主的人身、财产损失是由第三人的违法犯罪行为造成的,而第三人之所以能够实施这样的违法犯罪行为是因为物业服务公司的管理有瑕疵,因此业主必须有证据证明第三人之所以能够实施这种侵害行为是与物业服务企业提供的服务瑕疵有直接的因果关系。

物业服务企业有过错。如上所述,这是要求物业服务企业承担责任的一个主要的构成要件,即依据物业服务公司“是否尽到合理的谨慎注意义务”来追究其法律责任,根据上述过错推定原则,适用举证责任倒置,由物业服务公司来证明自己没有过错,已经“尽到合理的谨慎注意义务”,否则就要按照物业服务公司有过错来认定。

综上,笔者认为业主追究物业服务企业法律责任应具备的构成要件,也是符合公平、公正原则的,因为任何一部法律都不可能让一个人去做客观上不可能做到的事情,把责任强加给义务人是不符合公平原则的,在第三人违法行为造成业主损失的案件中,作为物业服务企业违约仅是指物业服务企业怠于履行职责、管理设施出现问题等应由其承担相应的法律责任,而不能将第三人造成业主的全部损失转嫁给物业服务企业,“在债务人没有过错的情况下,责令他承担赔偿责任,会增强他对法律的反感,产生逆反心理。”这也不符合法律公平和公正原则。



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