业主如何行使撤销权？
构建和谐和睦小区是社会主义核心价值观导向下的现代文明社区建设的方向，需要全体业主、业委会和居委会等各方携手共建。在实现居民自治、社区共建的道路上，难免会出现意见不一、价值冲突的情况。业主大会或者业主委员会作为小区自治的民间组织，其作出的决定符合小区公共利益的，业主个人应在合理范围内负有一定的容忍义务，但是所作的决定侵害业主合法权益的，业主也应勇于拿起法律武器，申请法院予以撤销。
【典型案例】
张某、王某、沈某是A小区的业主。甲公司是该小区的物业服务公司。
2014年1月5日，A小区业委会作出决议：对全体参与创卫工作的人员在公益性收费中提取3%（约人民币15,000元左右）进行奖励。
2014年5月30日，A小区业委会作出决议：1.原在2013年45%公益性收费的基础上再增加15%，作为物业最低工资的补足款。2.公益性收费的5%作为对物业的年终考核，基本满意率达60%以上作为奖励款。
2016年7月5日，A小区业委会作出决议：对物业服务的工作基本满意，对物业全体人员奖励一万元整。
2016年10月26日，A小区业委会作出决议：关于甲公司要求续签物业服务合同事宜，经业委会全体人员讨论，一致同意续签；物业服务合同时间从2016年11月1日至2018年12月31日。物业服务标准按照前物业合同文本内容执行。
2017年1月8日，A小区业委会作出决议：对物业服务的工作基本满意，对物业全体人员奖励10,000元。
2017年7月30日，A小区业委会作出决议：对物业公司全体员工在此次创卫工作中加班加点，不怕酷暑付出的辛勤劳动给予奖励13,000元。
2017年10月16日，A小区业委会作出决议：经业委会查看物业公司2017年的预算，最低工资的增加及其他费用的调整，已缺口近10万元左右。1.为确保小区物业在不减员情况下正常服务，每季度对物业公司服务质量进行考评，合格者，按每季度增补预亏资金。2.居委会、各党支部书记、业委会一致讨论通过，增补预缺资金将从历年临时停车费（至2017年底）支出，全部费用约9万多余元。
2018年1月10日，A小区业委会作出决议：关于甲公司续签物业服务合同事宜，经业委会全体人员讨论，一致同意续签；物业服务合同时间从2018年1月1日至2019年1月31日。物业服务标准按照前物业合同文本内容执行。2018年5月27日，A小区业主大会出具决议：因连续三年上海市调整职工最低工资标准，物业费收入与支出已入不敷出，故物业服务费由原来1元/每平方调整为1.2元/每平方米。
2018年9月22日，A小区业主大会出具《关于调整商品房物业服务收费标准方案表决结果公告》，根据表决结果，自2019年1月1日起，A小区的物业服务收费标准统一调整为住宅每月每平方建筑面积1.2元，商铺每月每平方建筑面积1.8元。张某、王某、沈某认为上述9项决议不符合业主大会决议程序，严重侵害了业主合法权益，将A小区业委会诉至法院，要求撤销上述决议。
法院经审理认为，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。但根据法律规定，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。
关于续签物业服务合同的两项决议，根据《业主大会议事规则》规定，决定选聘物业服务企业的方案及解聘物业服务企业属于业主大会议事内容，应当经全体业主共同决定，A小区业委会无权自行作出相关决议。但鉴于决议作出时间在2016年10月及2018年1月，续签物业服务合同期限至2019年1月31日届满，张某等人2021年1月提交诉状时，两项决议涉及的物业服务合同已履行完毕，决议已无撤销之实际意义。且张某等人作为小区业主，应当知晓本小区的实际物业管理服务企业，其提起本案诉讼时，也已超过法律规定的撤销权行使为一年的规定，故对于张某等人要求撤销这两项决议的诉请，法院不予支持。
关于2018年作出的调整物业费的决议，该决议系A小区业主大会作出，张某等人起诉要求被告撤销该决议，缺乏依据。根据张某等人自述，调整物业服务收费标准的决议在2018年9月已经做出公示，其提起本案诉讼时，也已超过法律规定的撤销权行使为一年的规定，故对该项诉请，法院不予支持。关于2014年至2017年期间作出的奖励物业公司员工钱款以及2017年10月16日作出的补足物业公司预缺资金约9万多余元的决议，审理中根据A小区业委会陈述，均未经业主大会表决，系业委会自行做出。根据该小区专项维修资金管理规约规定，赋予业委会自行决定3万元以下费用的列支权利范围限定于物业共有部分、共用设施设备和相关场地的维修及更新项目，而以公益性收入补缺物业公司亏损、奖励物业公司人员的决定显然并不属于该范围。故业委会辩称其可自主作出上述讼争决议之理由不能成立。但根据双方当事人陈述，2019年会计师事务所已经受托对2014年1月1日至2018年12月31日期间小区维修资金收支情况和小区公共收益资金收支情况进行过审计，并出具了45号《审计报告》以及修改后的《审计报告》。其中45号《审计报告》明确列明了该小区2016年1月1日至2017年12月31日列支抢修奖励、弥补物业公司亏损共计132,009.76元，与该时间段内相关决议确定支出的项目和金额能够吻合。审理中，张某等人认可45号《审计报告》在2019年已经在小区内进行了张贴公示，张某针对该报告在业主群中发表了相关意见，沈某则于2019年12月27日前往审计公司进行了走访了解情况，故法院认为张某等人在2019年已经知晓了与上述决议有关的实质性内容。现其就2016年1月1日至2017年12月31日期间的支出决议诉请主张行使业主撤销权已逾除斥期间，法院不予支持。对于2014年1月5日作出的在公益性收费中提取3%奖励全体创卫人员的决议，根据A小区业委会陈述，该费用实际做账时归入了维修支出中，列支的项目与实际项目不同，张某等人无法从《审计报告》中了解该决议的相关内容，A小区业委会也未提供其他证据证明张某等人在知情权诉讼之前已经知晓该决议，故法院认为张某等人申请撤销该决议，合法有据，予以准许。
对于2014年5月30日作出的在2013年45%公益性收费基础上再增加15%作为物业最低工资的补足款以及公益性收费的5%作为对物业的考核奖励的决议，该决议内容涉及小区大额公共收益的使用，理应由小区业主共同决定。A小区业委会未报经业主大会讨论通过自行做出决议，超出了业主委员会职权范围，该决议全部内容是否履行不影响张某等人行使撤销权。审理中，A小区业委会辩称申请撤销该决议已超过除斥期间，对此法院认为，根据A小区业委会陈述其将该决议涉及的相关支出全部归入了管理费用中，但《审计报告》中未列针对该决议内容的单独分项，故张某等人无法通过《审计报告》直接了解上述决议的相关内容，A小区业委会也未提供其他证据证明张某等人在知情权诉讼之前已经知晓该决议，现A小区业委会辩称该决议已超除斥期间的意见，法院不予采纳。张某等人申请撤销该决议，合法有据，予以准许。
综上，法院判决撤销A小区业委会作出的在公益性收费中提取3%奖励全体参与创卫工作人员的决议；撤销A小区业委会作出的在2013年45%公益性收费基础上再增加15%作为物业最低工资的补足款以及公益性收费的5%作为对物业的考核奖励的决议；驳回张某等人的其余诉讼请求。
【法治建议】
业主撤销权属于形成权，与一般形成权不同的是，业主撤销权的行使须以诉讼的方式向人民法院提出并经人民法院裁判。如果业主大会或者业主委员会所作的决定侵害业主合法权益或者违反法律规定程序，则权益受侵害的业主有权请求人民法院予以撤销。本案中，张某等三人作为小区业主，以业委会作出的决议违反法定程序，且侵害了业主合法权益为由诉请法院予以撤销，即在行使业主撤销权。人民法院认定业主撤销权的主张能否成立，通常会从以下三方面进行审查。
1.审查程序是否违反法律规定。对于程序方面，应根据法律、行政法规及小区管理规约、议事规则相关程序要求进行审查。民法典第二百七十八条明确列举了由业主共同决定的事项，同时针对较为重大的事项和常规性事项还设置了不同标准的决议通过规则。需说明的是，如果业主大会议事规则对决议通过规则进行了约定，则该约定的标准不能低于民法典第二百七十八条规定的标准。具体到本案，A小区业委会作出的多项决议涉及理应由小区业主共同决定的事项，业委会未报经业主大会讨论通过而自行作出决议，违反法律规定程序，业主有权申请撤销.
2.审查实体是否侵害业主合法权益。业主享有的建筑物区分所有权系复合型权利，由专有权、共有权和成员权组成。根据现行法律及司法解释文义来看，并非所有业主均可以提起撤销权诉讼，只有合法权益受到业主大会或者业主委员会所作的决定侵害的业主才有权请求法院予以撤销。本案中，根据法院查明的案件事实，A小区业委会以公益性收入奖励物业公司人员的决定与A小区专项维修资金管理规约规定不符，且A小区业委会未能提交证据证明张某等人在诉讼前已经知晓该决议，故A小区业委会未经业主大会决定及授权，擅自作出该项决定侵害了广大业主的权益，张某等人作为A小区的业主有权提起业主撤销权诉讼。
3.审查业主行使撤销权期限是否超过一年。根据法律规定，业主应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使撤销权。该一年的时间为除斥期间，不发生中止、中断或者延长，一年期间经过后，撤销权当然消灭。因此认定“业主知道或者应当知道”的起算时间至关重要。一般情况下，业主提起撤销权诉讼，业主委员会若抗辩认为业主行使期限超过一年，应当举证证明其已经以合理形式向业主公示了相关决议内容，法院可根据公示的时间确定业主撤销权行使的起算时间。若业主不认可的，应提供相应证据。如本案中A小区业委会已举证证明张某等人知晓部分决议内容已超过一年，故法院驳回了张某等人就撤销相关决议事项的诉请，无需再对相关决议内容进行实质性审查。
综上，业主提起撤销权能否成立应从上述三方面进行综合考量，在维护业主合法权益和小区治理效率之间找到平衡点，妥善处理业主个人利益与小区公共利益之间的价值冲突，从而构建居民自治、社区共建的和谐小区。
对此，建议如下：
1.业委会可定期邀请专业人士对业委会成员进行法律规定、小区治理等方面的培训，提升业委会高效运行和规范管理的能力。业委会应严格按照法律法规及管理规约开展工作，避免决策的随意性，确保所作的决定程序规范、内容合法。
2.继续推进业主大会和业委会相关信息的公开，通过小区告示栏和微信公众号线上线下相结合的方式，将业主大会议事规则、管理规约、业主大会和业委会会议决定、维修资金和公共收益使用明细等重要信息告知业主，充分保障业主的知情权和参与权.
3.业主应增强自身的权利意识和自治意识，主动参与小区公共事务的管理，依法通过业主大会行使共同管理权。当发现业主大会或业委会作出的决定侵害自身合法权益时，应及时在一年的除斥期间内向法院申请撤销。
【相关法条】
《中华人民共和国民法典》
第二百七十八条 下列事项由业主共同决定:
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第二百八十条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十二条 业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据民法典第二百八十条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。
编写人：
上海市宝山区人民法院民事审判庭庭长
崔彦
上海市宝山区人民法院民事审判庭法官助理
董程程
