业主权与建筑物区分所有权法律解析 建筑物区分所有权作为一种物权,旨在规定静态的物的归属问题，不应当包含成员权这一混合性权利，而平时在物业管理中使用的“业主权”则是以成员权为核心的权利束，强调的是动态的权利运行。业主权在设定、保护规划小区内业主的权利义务的过程中，并不排除其他建筑物形式中所有权者的权利，只不过小区规划外的建筑物所有权人这类“业主”权利不由法律“业主权”规则予以规定而已。小区规划外的建筑物所有权人按照一般的所有权关系由《物权法》作出系统规定即可。

物业管理纠纷中业主及业主权的法律界定 在建筑物区划范围内，房屋的居住权人、典权人，由于能够直接享有房屋及相关物的支配权和利益，即对房屋及其相关物享有占有、使用和部分的收益、处分权利，因此，居住权人和典权人可以称为“业主”;在房屋及相关物之上的特别债权人如承租权人，因为其对房屋能够享有支配权、排他权等“物权性”因素，享有对房屋及相关物的占有、使用、收益和排他效力，亦具备了“业主”的构成要素，所以，享有对房屋及其相关物的权利的承租权人也可以成为业主。

物业管理纠纷之拒交物业管理费案例评析 张某人住小区后，已经享受了物业管理部门为其提供的服务，不能不以不满拆迁单位为其安置的结果，作为拒绝交费的理由。对拆迁安置问题，张某应当通过其它合法途径与拆迁单位另行解决。如果物业管理企业已在受委托范围内履行了其相应的管理义务，那么住户就应当按照委托合同的约定交纳相应的管理费用，如果拒不交纳，就构成了违约。而本案所出现的物业管理企业在崔某窗外堆放煤灰污染其户内环境是由于物业管理企业不当行为侵犯了住户的合法权益，崔某完全可以另行起诉物业管理部门，要求法院判令其排除妨碍，并赔偿损失，而不应以拖欠物业管理费方式解决。

车位、车库的权利归属法律问题探析 依据建筑物区分所有原理，共有面积的分摊首先应当确定的是专有部分的面积，而后依据其与所有(一切)专有部分之比确定业主在共有物中所持份额。之所以明确小区业主在共有物中所持份额，是因为须确定共有人所享有的权利和承担的义务之份额。然而，现实商品房交易中，商品房的面积是套内面积(专有部分面积)与分摊共用面积之和，并以此作为计价依据。这便造成一种假象，业主花钱购买的就是这两部分面积的房屋，分摊面积中未包含车位、车库的，自然不对车位、车库享有所有权。

车位、车库是否属于建筑物的从物 车位、车库和房屋之间的关系并不等同于水电设施和房屋之间、电梯与建筑物之间所具有的从属关系。车位、车库不仅具有使用面积和建筑面积，并且还可离开房屋等建筑物而独立存在，具有作为所有权客体的物所必备的特性；从实物形态上看，车位、车库可以通过划线与其他停车位相隔离, 在空间上能够个别地、单独地存在，具有构造上的独立性,还可以与房屋相分离而单独使用, 具有使用上的独立性。

车位、车库是否构成建筑物或土地使用权的添附物 多数学者认为添附是动产所有权取得、丧失的原因,添附只能发生在动产和动产以及动产和不动产之间。添附理论只适用于两个不同的物权人之间因物的结合而发生的情形,但就车位、车库而言,在修建车位、车库前,开发商早已于审批阶段即已获得建设用地使用权,因此不存在于别人的土地上发生添附的问题。因此，依据添附理论来解决车位、车库的权利归属没有充分的说服力。

车位、车库是否构成建筑物区分所有权的专有部分 就构造上的独立性而言，各国均呈缓和趋势，应摆脱严格的外观上有形的隔离的束缚，实现向观念上的隔离转变。“某一种类之物，法律应否承认其得依概念(空间)的分割便成数物，端视公示技术能否与以有效之公示的分割后会不会减损其经济效用为断。”只要车位、车库之间有明确的界线，就可以成为专有部分。

住宅小区的车位、车库主要存在形态 地面车位。这里的“地面车位”，仅指占有小区共有的道路或其他场地修建的车位，不包括建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库。地面车位所在的地面面积包括在业主所共有的建设用地使用权面积之内，因此，地面车位自应属于全体业主共有。对此，我国《物权法》第74条第3款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这些车位由业主委员会或者物业公司管理，收益归全体业主共有。和建筑物中的其他共有部分一样，业主可以通过支付一定对价取得地面车位的专有使用权。

物业管理法律关系研究及物业纠纷诉讼程序探讨 在目前国内立法尚未赋予业主大会、业主委员会管理团体法人地位的情形下，出于对管理效率原则之考虑，应当赋予业主委员会一定的管理权限，如代表业主与物业管理企业签订物业服务合同，代表业主提起诉讼，协助物业管理企业行使日常管理事宜等。但是其管理权限也应有一定的限制，如对于物业管理服务合同的内容以及代表全体业主提起诉讼或应诉等特别重大的事宜，应当在事先召集业主大会会议，有持有1／2以上投票权的业主参加，并经与会业主所持投票权2／3以上通过，形成决议后由业主大会授权方可实施。人民法院在受理此类诉讼时也应当审查业主委员会是否持有业主大会的授权，以避免因业主委员会与业主大会意见不统一，从而造成管理上的混乱和业主委员会任期的不稳定性。

物业管理纠纷律师解析解决物业管理交接纠纷的途径 业主大会以物业管理公司提供的服务不到位为由提前解除物业服务合同，而物业管理公司以种种理由不同意解除合同，也不办理交接，由此导致纠纷。物业服务合同期限届满或者前期物业管理结束，业主大会选聘新的物业管理公司进驻管理，而原物业管理公司不甘退出，继续占据小区，拒绝与新物业管理公司进行交接，因而产生纠纷。业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同没有明确约定服务期限，或者双方没有签订物业服务合同。