支付购房款后住了17年的房子却早已抵押，房还是老王的吗？
作者：如东县人民法院 罗媛，本文仅供学习交流，如涉版权问题，敬请告知处理。
2004年8月24日，老王与张某夫妇签订《房屋转让协议书》，向张某夫妇购买位于某镇的房产。当日支付了全部购房款82000元后，张某将房屋交付给老王，老王居住至今。因张某在2000年5月已将该房产已抵押给银行，抵押权期限至2005年5月11日，故房产转让时未能办理过户手续。2005年5月13日，张某又将该房产抵押给了住房公积金管理中心，抵押期限为2005年5月13日至2020年5月13日。期间，老王曾多次要求张某协助办理过户手续，张某一直以房屋在抵押为由拒绝办理，后张某搬家，老王无法联系张某。
2015年8月，如东法院对大江公司诉张某夫妇民间借贷纠纷一案作出判决，判决张某夫妇偿还大江公司借款人民币90万元及相应利息。判决生效后张某夫妇未能偿还借款，大江公司向如东法院申请执行，如东法院于2016年3月依法查封了张某夫妇共有的位于某镇的房产（即出售给老王的房产）。2019年1月如东法院又对上述房产进行续封。该房产被多次查封，本案为首封。执行过程中，老王对该案的执行标的向如东法院提出执行异议，后被裁定驳回。老王不服该裁定，又向如东法院提起案外人执行异议之诉，要求判决不得执行案涉房产，并确认该房屋的产权归其所有。
诉讼中，大江公司辩称，案涉房产在转让时，即存在着不能过户的法定原因，老王是明知的。在第一次抵押到期后的次日，老王并未及时行使要求过户的权利，致使案涉房屋再次被抵押，老王怠于行使自己的权利，致使房屋无法过户。另案涉合同签订履行已长达十余年的时间，但老王并未正式主张过权利，不符合常理。故应驳回老王的诉请。
如东法院经审理认为，老王与张某夫妇签订的《房屋转让协议书》是双方的真实意思表示，合法有效。在本院首查封该房屋之前，老王与张某已签订了合法有效的书面买卖合同，并支付了全部购房款，老王也合法占有了该房屋。至于未办理房屋过户登记手续，因在2004年8月24日双方签订房屋转让协议并交付房屋时，该房屋已被设定了抵押，故在房屋买卖时不能够办理过户登记手续。而在该抵押权于2005年5月11日到期后，张某又在2005年5月13日将案涉房产抵押给了住房公积金中心。张某在第一次抵押到期后只间隔了2005年5月12日一天的时间又将案涉房屋办理了抵押。老王曾多次要求张某协助办理房屋过户登记手续，但后因张某搬家，老王无法联系张某。故对于案涉房屋再次被抵押从而未能办理过户登记的原因并不在老王，老王请求阻却法院对案涉房产执行的理由成立。如东法院判决不得执行案涉房产，并确认老王对案涉房产享有所有权。一审判决后大江公司未上诉。
法官说法：一.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。对于案外人的原告请求阻却人民法院对案涉房产的执行，必须审查是否同时满足这四个法定条件。本案中，第（一）（二）（三）个条件皆已满足，重点是对第（四）个条件的审查，即房屋未办理过户登记是不是老王自身的原因导致？法院经审理后查明案涉房屋未办理过户登记的原因不在老王，老王请求阻却人民法院对涉案房产执行的理由成立。
二.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条规定对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。本案中，老王请求阻却人民法院涉案房产执行的理由成立，老王对该房产享有排除强制执行的民事权益，老王同时提出要求确认其对案涉房屋的所有权的，可在判决中一并作出裁判。综上，如东法院判决不得执行案涉房产，并确认老王对案涉房产享有所有权。
