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建筑房产专题 >> 安置补偿

民法典实施后租赁期限超过二十年的土地,搬迁补偿利益如何分配

日期:2021-01-31 来源:— 作者:— 阅读:273次 [字体: ] 背景色:        

民法典实施后租赁期限超过二十年的土地,搬迁补偿利益如何分配

根据《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)第七百零五条规定,租赁期限超过二十年的租赁合同(以下简称“长期租赁合同”)超过法定租赁期限(二十年)的部分无效。[1]但目前,我国土地及房屋租赁实践中存在着大量租赁期限超过二十年的长期租赁合同。这类长期租赁合同的承租人在合同订立后取得租赁标的(土地或房屋)的长期使用权,且大多已根据自身实际使用需要在租赁土地上新建房屋或对租赁房屋进行了装修、改造等,以此形成了承租人对租赁土地或房屋长期、稳定的实际占有、控制及使用,并对于租赁土地或房屋的长期使用享有期待利益。因此,在城市更新、三旧改造、征收等实务中,长期租赁合同的承租人往往会主张其对租赁土地或房屋享有搬迁补偿权益。虽然承租人并非权属人[2],但承租人所提出的搬迁补偿权益主张往往影响清租、拆迁的进度和成本。

原《城市房屋拆迁管理条例》(现已失效)规定,房屋承租人在城市房屋拆迁中有订立拆迁补偿安置协议、获得搬迁补助费、临时安置补助费等权利,但未明确承租人可享有的搬迁补偿权益份额或分配标准。该条例废止后,现行《国有土地上房屋征收与补偿条例》未明确规定承租人在房屋拆迁时的地位以及依法应当取得何种补偿。笔者关注到,司法实践中,存在法院认可土地或房屋长期租赁合同的承租人享有搬迁补偿权益,并就承租人可享有的搬迁补偿权益份额作出裁判。因此,本文拟从司法实践的角度,探究司法裁判者对于前述问题的考量因素,并总结分配规则,以期为实务提供借鉴与参考。

关联法条

《中华人民共和国民法典》

(2021年1月1日施行)

第一百五十六条 合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。

第五百一十条 合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。

第七百零五条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。

租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》

(2021年1月1日施行)

第一条 民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。

第二十条 民法典施行前成立的合同,依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后,因民法典施行前履行合同发生争议的,适用当时的法律、司法解释的规定;因民法典施行后履行合同发生争议的,适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》

(1999年12月29日施行、2021年1月1日被废止)

第二条 合同成立于合同法实施之前,但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后,因履行合同发生的纠纷,适用合同法第四章的有关规定。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

(2011年1月21日施行)

第二条 为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。

第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

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