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建筑房产专题 >> 商品房律师

关于返本销售、售后包租的规定

日期:2012-05-20 来源:北京房地产律师网 作者:. 阅读:593次 [字体: ] 背景色:        

《商品房销售管理办法》第十一条 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。

房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

释义:本条是关于返本销售、售后包租的规定。

本条规定旨在规范商品房销售方式,杜绝返本销售、售后包租等销售行为。近年来,一些开发企业以返本销售、售后包租等方式销售商品房,对消费者许以潜在的收益,以吸引购房者。在市场法制环境尚不健全的情况下采取这种方法,极易出现因兑现不了承诺而侵犯消费者权益的现象,特别是对未竣工的商品房尤为严重。目前,已经有个别地方发生了国开发企业无法兑现承诺,又无力妥善处理由此带来的后续问题而引发了老百姓集体上访的案例。

从法律角度分析,返本销售的实质是房地产开发企业以其房屋所有权交换买受人一定数额货币(房价款)一定年限内(返本期限)的使用权。售后包租中实际上包含两层法律关系,一层是买卖合同关系,另一层是租赁合同关系。返本销售和售后包租,费者而言,返本销售的有利之处是可以获得比银行利润更高的回报,售后包租则可以保证自己一定时期内的租金收益。然而,问题在于,在目前的法制状况下,没有强有力的监管手段来保证房地产开发企业返本和保证租金收益。从实际情况来看,大多数房地产开发企业确定的返本年限和包租期限与回报率都是不合理的,而且销售价格都偏高,近本、包租仅仅是促销手段,且往往带有一定的欺骗性。所谓“羊毛出在羊身上”,消费者往往上当受骗,权益受损。因此,本条规定全面禁止返本销售,同时禁止售后包租未竣工的商品房。至于已竣工的商品房,考虑到售后包租毕竟属于一种市场行为,而且在商品房已竣工的前提下,购房人可以保证得到房屋的所有权,《办法》没有作禁止规定。



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