债务人“以租抵债”，将房屋“出租”给债权人的，债权人不得以“买卖不破租赁”原则对抗房屋买受人
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裁判要旨：债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，不应适用“买卖不破租赁”原则。
租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
裁判意见：二审法院经审理认为，本案的争议焦点：1、刘成高与臧士强签订的房屋租赁协议书的性质认定问题。2、商永刚是否有权利要求韩金慧向其支付租金。
关于焦点1，房屋租赁合同是房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。本案中，因刘成高拖欠臧士强借款本金130万元，故刘成高自愿将其位于张店区门面房（包括本案B13-C-22号门面房）承租给臧士强，租期自2012年3月30日至2027年3月30日，臧士强在刘成高的应收欠款本金130万元及利息（年利率10％）作为租赁费用，每年租赁费为21.67万元。从该合同内容看，刘成高为了使自己的债权得到清偿，同意臧士强以使用15年的方式抵顶所欠130万元的欠款，系债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，故不应适用“买卖不破租赁”原则。涉案房屋已经被商永刚通过拍卖方式取得且已经办理了房屋产权登记，商永刚可以取得对于房屋的占有、使用、收益、处分的权利。刘成高与臧士强签订的《房屋租赁协议书》因涉案房屋的拍卖已经无法继续履行，臧士强可要求刘成高承担相应的违约责任。
关于焦点2，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。臧士强与韩金慧签订的租赁合同并无违反法律法规强制性规定情形，应为合法有效。臧士强本是基于对房屋的合法占有将涉案房屋租赁给韩金慧，鉴于商永刚已经取得了涉案房屋的所有权，参照“买卖不破租赁”原则，商永刚可要求继续履行臧士强与韩金慧之间签订的租赁合同未履行部分，韩金慧应向商永刚支付剩余租赁费。
案号索引：（2021）鲁03民终1081号-商永刚、韩金慧房屋租赁合同纠纷。
经验总结：“买卖不破租赁”是传统民法上的重要制度。即在租赁合同有效期内，出租人将租赁物的所有权转让给第三人时，承租人的权利不因租赁物所有权的转移而消灭或者受到妨碍。房屋租赁合同是房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。本案例中，则是以房屋租赁的形式抵偿欠款，这种名为租赁，实为抵债的情况，并不存在真实的房屋租赁，所以不适用“买卖不破租赁”原则。
相关法条：
1、《中华人民共和国民法典》
第七百二十五条 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
