某商品家具城与某商贸公司房屋租赁合同纠纷案
某县某商贸有限公司系某县供销合作社联合社全资子公司，自2015年1月1日起受托管理和经营某县供销合作社联合社所有资产。2015年11月26日，某县供销合作社联合社通过某省产权交易所将其所有的某县供销合作社联合社大楼三层公开挂牌出租并发布公告。该公告第六条第（一）款第3项第（5）目规定：“竞租方承诺：在对承租标的进行装修时，保持一二三层通道畅通，不改变房屋主体结构，如对外立面改造、增扩设施、改造墙体等必须经出租方审查同意后方可施工，否则承担违约责任。”嗣后，某县某家具城竞得案涉楼层承租权。2015年12月28日，某商贸公司作为甲方与某家具城作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定：出租标的为某县供销合作社联合社大楼三层，建筑面积1239.04㎡，租期自2016年3月28日至2019年3月27日，总价款719000元，履约保证金20000元。在价款支付要求方面，双方在合同第二条约定：“在签订本合同后5个工作日内，乙方一次性付清出租标的第一个合同年度租金（每一个合同年度租金为本合同约定3个合同年度租金的平均值），即人民币（大写）贰拾叁万玖仟陆百陆拾柒元整（￥239667元）；以后合同年度的租金在上一个合同年度结束前1个月内，由乙方支付至甲方指定账户，先付租金后使用，否则甲方可单方解除本合同。”合同第五条第（二）款“乙方的承诺”第3项约定内容与挂牌出租公告第六条第（一）款第3项第（5）目规定一致。关于违约责任，双方约定：“1、乙方未按本合同第二条约定支付租金时，甲方有权单方解除本合同并要求乙方向甲方按本合同约定的履约保证金金额支付违约金，给甲方造成损失的，还应承担赔偿责任……8、本合同对双方违约行为作出约定的，按其约定执行，未约定的按以下方式处理：由于一方的过失造成本合同不能履行或不能完全履行时，由有过失的一方承担违约责任；如属双方过失，根据实际情况，由双方分别承担各自应付的违约责任。”关于合同的解除、变更、终止，双方约定：“1、本合同经甲乙双方协商一致，可以解除、变更或者终止本合同。2、本合同如果发生解除、变更或终止情况之一的，均应采用书面形式，并报某省长江产权交易所备案。”关于争议的解决方式，双方约定：“本合同争议处理过程中，违约方应承担守约方为维护合法权益所支付的差旅费、调查取证费、诉讼费、仲裁费、律师费等全部费用。”合同签订后，某家具城依约交纳履约保证金及第一个合同年度租金。2016年1月5日，某商贸公司作为甲方（出租方）与某家具城作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同补充协议》，载明：“甲方与乙方约定位于一层与二层之间楼梯墙体广告位由二层和三层承租方共享，具体分配由某县供销合作社联合社协调分配……”2018年3月25日，某家具城自案涉房屋内腾退。2018年5月，某家具城经营者李某向某商贸公司法定代表人魏某、某县供销合作社联合社曹某送达《敬告函》，要求解除与某商贸公司签订的合同。截至目前，第三个合同年度（2018年3月28日-2019年3月27日）租金，某家具城尚未向某商贸公司交纳。
某县某家具城二店（以下简称某家具城二店）经营者与某家具城经营者同为李某，经国家企业信用信息公示系统查询显示，某家具城二店工商登记状态为“存续（在营、开业、在册）”，经营场所为某县无城十字街（某县供销合作社联合社大楼三层）。本案中，某商贸公司聘请律师处理诉讼事宜花费律师代理费4000元，未申请保全。一审法院认为，依法成立的房屋租赁合同对当事人具有法律约束力，当事人均应诚信、全面履行各自的合同义务。关于案涉《房屋租赁合同》是否解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，双方当事人在《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》中未约定某家具城单方解除合同的条件。某家具城所主张的因某商贸公司未能协助其增设一楼户外广告牌、保持一二三层通道畅通等行为导致己方营业额大幅下降等方面的解除合同的理由，并非双方合同约定的某家具城可以解除合同的条件，也不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的可以行使法定解除权的情形。《中华人民共和国合同法》第九十六条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十四条关于合同的约定解除和法定解除权利行使方式和期限的规定，不能适用于本案某家具城通知解除合同的情形。故而，本案中某家具城以《敬告函》等方式通知某商贸公司解除合同的行为，不发生解除合同的效力。案涉《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》的履行也不存在法律上或事实上的障碍，能够继续履行。某商贸公司与某家具城签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。现某家具城迟延履行租金给付义务，构成违约。因而，某商贸公司主张某家具城给付2018年3月28日-2019年3月27日房屋租金239667元、违约金20000元及律师费4000元的诉讼请求符合合同规定，于法有据，应当依法予以支持。根据双方合同约定，2018年3月28日-2019年3月27日房屋租金239667元，某家具城应于2018年3月27日前一个月内给付，现某家具城未能依约给付，某商贸公司要求某家具城承担以239667元为本金、按银行同期贷款利率计算的迟延支付租金利息并无不妥，但该利息应自2018年3月28日起算。某商贸公司在本案中未申请保全，故对其有关保全费的主张，不予支持；某商贸公司要求某家具城二店对上述款项承担连带责任，未能提供证据支持其观点，根据合同相对性原则，对其要求某家具城二店承担连带责任的相关主张，不予支持。一审法院判决：一、某家具城于判决生效之日起十日内给付某商贸公司房屋租金239667元及自2018年3月28日起至判决确定给付之日止按银行同期贷款利率计算的利息；二、某家具城于判决生效之日起十日内给付某商贸公司违约金20000元、律师费4000元；三、驳回某商贸公司其他诉讼请求。
二审法院认为：一、某家具城上诉称其已于2018年3月28日前与某商贸公司达成终止租赁合同的合意，其撤离承租场地，非属单方面解除合同，但现无充分证据证明某商贸公司业已同意解除案涉租赁合同，故对某家具城的该节上诉理由，不予采信。某商贸公司虽否认收到某家具城于2018年5月份向其发出的敬告函，但某商贸公司法定代表人在一审庭审中自认某家具城于2018年3月25日从商场腾退之时对其进行了口头告知，对该部分事实予以确认；二、关于某商贸公司是否存在违反合同义务行为的认定，因双方签订的租赁合同中并没有对某商贸公司负有保持一二三层通道畅通的义务作出约定，某家具城上诉称某商贸公司违反该项义务，缺乏依据。作为出租人的某商贸公司对租赁物确实负有维护和管理的责任，但某家具城没有对某商贸公司存在怠于履行这一责任的行为进行具有针对性的举证，故对其该节上诉理由不予采纳。三、某家具城单方搬离租赁房屋系以自己的行为表明其不再履行租赁合同，属于违约行为，并不符合合同法规定的解除合同的条件，不具有单方解除合同的效力。某商贸公司作为出租人有权据此解除合同，但某商贸公司仅起诉要求某家具城支付租金及相应损失，没有提出解除合同的诉讼请求，鉴于某家具城不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，故租赁合同的目的已无法实现。根据公平原则和诚实信用原则，依据现有证据及双方陈述以某商贸公司明确知晓某家具城搬离租赁房屋并通过维修门锁可以并能够实际控制租赁房屋的日期即2018年3月25日作为判断合同事实解除以及衡量双方责任与过错的时间点。在某商贸公司知晓某家具城搬离承租场地且不准备继续履行合同的情况下，负有减少租金损失继续扩大的义务，寻求将租赁物继续出租他人或自行使用，不应放任房屋的空置状态一直持续。自某商贸公司已明确知晓某家具城搬离承租场地后，其在本可采取合理措施防止损失扩大的情况下放任损失发生，实属不当，故对某商贸公司要求某家具城支付第三个合同年度租金的诉讼请求，不予支持。考虑到某家具城单方违约的行为确实给某商贸公司造成损失，根据租赁物所在地的周边市场情况、剩余租期的长短以及承租人的过错等多方面因素，酌定从某商贸公司知晓某家具城搬离承租房屋之日起，某家具城赔偿某商贸公司3个月合理寻租期的租金损失。现酌定某家具城赔偿违约金和损失合计59916.75元（239667元÷12×3=59916.75元）。关于某商贸公司主张某家具城支付其律师费4000元，因该诉讼请求符合合同约定，应予以支持。关于某商贸公司要求某家具城支付其保全费的主张，因该笔费用并未实际发生，故不予支持。
二审判决：一、撤销一审判决；二、某家具城于判决生效之日起十日内给付某商贸公司违约金59916.75元、律师费4000元；三、驳回某商贸公司的其他诉讼请求。
典型意义：承租人单方行使解除权应当具有法定事由或是符合约定情形，否则于其单方行为作出之时并不发生解除合同的效力。承租人在租赁期限届满前搬离租赁房屋，以自己行为表明不再履行租赁合同，并自愿承担违约损失的，出租人如果已能够实际控制租赁房屋，即使其不同意解除合同，鉴于该合同义务性质不适宜强制履行，租赁合同的目的已无法实现，法院可以出租人能够实际控制租赁房屋的日期作为判断合同事实解除以及衡量双方责任与过错的时间节点。出租人在知晓承租人搬离承租房屋且不准备继续履行合同的情况下，负有减少租金损失继续扩大的义务，寻求将租赁物继续出租他人或自行使用，不应放任房屋的空置状态一直持续。出租人没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
