出卖人有配偶但所有权登记在其一人名下时,房屋买受人主观善意的认定标准
—舒某新诉孙某华、刘某雷物权保护案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民再41号民事判决书
2.案由：物权保护纠纷
3.当事人
原告：舒某新
被告：孙某华、刘某雷
【基本案情】
舒某新与刘某富原系夫妻关系，刘某雷于2002年左右购买涉案房屋，二人于2003年5月29日登记结婚，房屋所有权于2006年登记在刘某雷名下。二人先后于2013年4月11日协议离婚、2013年11月11日复婚、2018年7月16日离婚。
舒某新、刘某雷于2013年离婚时签订《离婚协议书》，约定双方离婚后涉案房屋各分一半，但没有办理所有权变更登记，房屋所有权仍登记在刘某雷一人名下。2016年4月27日，刘某雷与孙某华签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：刘某雷将涉案房屋出售给孙某华。
合同签订后，孙某华按照合同约定向刘某雷支付了全部购房款。2016年7月8日，涉案房屋过户到孙某华名下。孙某华于2017年8月搬入涉案房屋居住至今。舒某新认为刘某雷与孙某华恶意串通，擅自交易房屋并办理过户，侵害了其对该房屋的合法权益，故诉至法院，要求确认刘某雷与孙某华签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，孙某华向舒某新、刘某雷返还房屋并配合舒某新、刘某雷办理房屋过户手续。
【案件焦点】
孙某华签订买卖合同并取得房屋所有权是否满足主观善意的构成要件。
【法院裁判要旨】
北京市朝阳区人民法院经审理认为：孙某华是否具有善意，应从其对舒某新的权益受损是否具有故意或重大过失两方面予以分析。
首先，孙某华没有明知房屋存在共有权人但仍签订合同、取得房屋所有权的故意。舒某新未提交直接证据予以证明，但提交了电话录音、微信聊天记录，欲证明刘某雷隐瞒出售房屋一事，进•步证明孙某华与刘某雷有恶意申通、损害舒某新利益的行为。电话录音、微信聊天记录中有刘某雷提出“蒙我媳妇”“替我睛一年”等词句，可以证明孙某华对刘某雷“蒙”和“瞒”的行为没有提出异议。但是，电话录音、微信聊天记录大部分为刘某雷的陈述，孙某华当时的内心意思，无法证实，故对于“蒙”和“瞒”的原因及目的，上述证据并没有直接证明。亦即孙某华对刘某雷“蒙”和“瞒”不持异议的行为，不能直接推导出其对“舒某新为房屋共有权人”这一事项的明知，孙某华与刘某雷签订买卖合同，并不具有侵夺舒某新房屋的故意，不构成与刘某雷的恶意串通，其仍不失为善意买受人。
其次，孙某华没有应知房屋存在共有权人但未尽审查义务的重大过失。在房屋买卖中，买受人确应对房屋权属状况进行必要的审查，但在审查中只要不存在重大过失，即应视为尽到了审査之责。涉案房屋所有权证记载的权属状况为刘某雷单独所有；孙某华在买房前曾实地看房，确认了刘某雷对房屋享有实际控制权；孙某华通过刘某雷实际受领了涉案房屋；合同约定的房屋价款在合理范围之内。孙某华对房屋权属和刘某常的处分权进行了“社会一般人”的必要审査，其无法通过审査“应知”房屋还有其他共有权人，故孙某华并无重大过失。
基于上述分析，孙某华在签订买卖合同并取得房屋所有权过程中具有主观善意，不明知或应知舒某新的房屋共有权人身份，其现已支付房价款、合法入住涉案房屋并办理完毕所有权转移登记手续，其对房屋享有的所有权应受法律保护。舒某新基于其对房屋享有的共有权主张孙某华和刘某雷所签房屋买卖合同无效并要求返还房屋的诉讼请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。
北京市朝阳区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条之规定，判决如下：
驳回原告舒某新的诉讼请求。
【法官后语】
夫妻共有房屋，仅登记在夫或妻一方名下，若夫妻一方未经对方同意擅自将共有房屋出售给第三人，另一方知情后，向法院起诉第三人要求追回房屋。该主张能否实现，关键在于买受人在交易过程中是否满足善意取得的构成要件。
不动产以登记作为物权皮动的公示手段，即不动产物权登记内容是不动产所有权的对外公示方式，基于不动产物权登记的公信力，受让人只要相信权利公示的正确性，并根据公示状态进行交易，应直接推定其为善意，因而在判断受让人是否为善意时，由真实权利人就受让人受让物权时存在明知或应知转让人无处分权的“非善意”承担举证责任。
关于"明知"的认定标准问题。一方面，这里“明知"的内容，是买受人存在知道出卖人无权单独处分财产还继续交易的故意，而非仅知道出卖人有配偶或配偶对处分行为不知情。本案中，舒某新提交的电话录音及微信聊天记录只能证明环某华存在帮助刘某雷向舒某新隐瞒出售房屋一事的故意，尚未达到推翻其“主观善意”的证明标准。另一方面，若买受人明知出卖人处分房屋未经其他共有权人同意仍进行交易，则构成与出卖人之间的恶意串通，双方所签房屋买卖合同因损害其他共有人的合法权益而无效，此时，买受人应当向出卖人返还房屋。
关于“应知”的认定标准问题。当共有房屋仅登记在卖方一人名下时，买受人是否负有审查出卖人配偶是否为房屋共有权人的注意义务。笔者认为，在房产交易中，一般买受人只要尽到了“社会一般人之注意义务”对房屋权属状况进行必要的审查，即应视为尽到审查之责。一方面，在有专业房产中介居问促成的房屋交易中，房屋中介机构向买受人出示了配偶签署的同意出售声明书，可视为买受人尽到了审查义务，买受人无需再就签字真实性及房屋是否为夫妻共同财产承担更多的核査义务。.另一方面，在无中介服务下达成的房屋买卖交易中，当房屋仅登记在出卖人一方石下时，本文认为审查转让人的实际婚姻情况及房屋共有情况，并非社会一般人会注意的。理由如下：其一，从物权公示效力上看，出卖人有理由相信房产证的登记所有人即为房屋实际所有人；其二，从交易成本上看，要求受让人必须审查转让人其实婚姻状况及配偶意见，加重了受让人的交易成本，也不利于完善我国不动产登记制度；其三，从生活常理上看，普通受让人一般存在夫或妻一方处分不动产就相当于夫妻二人共同处分的朴素认识，因而在受让不动产时不会刻意征求转让人配偶的真实意思；其四，从救济途径上看，《中华人民共和国民法典》第一千零六十六条规定赋予不知情一方婚内分割夫妻共同财产的权利，在对方不知道的情形下，一方擅自出售夫妻共同财产且出售所得款项不用于夫妻共同生活达到严重损害夫妻共同财产利益的程度时，另一方有权提起分割婚内财产诉讼以获得救济。
当然，受让人对其不知情是否有重大过失还应综合考虑交易的各种因素,如交易的价格、时间、地点、场所、交易当事人之间的关系、交易过程是否符合通常的交易习惯（包括是否实际看房、支付价款情况、房屋交付情况等）、受让人是否为首次购房者等，以确定买受人是否对房屋权属和出卖人的处分权进行了必要审查，是否无法通过审查而“应知"房屋还有其他共有权人。
善意取得制度的适用直接关系到交易安全的实现，法律对信赖所有权登记而进行的交易应当进行保护。因此，笔者认为，在认定受让人是否善意时，应当赋予未变更登记的一方更重的举证责任。
编写人：北京市朝阳区人民法院李戈李想，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。
