买受人事先明知房屋买卖后难以更名过户的,不符合法定解除合同的条件
——王某娟诉许某涛房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
吉林省长春市绿园区人民法院（2020）吉0106民初2539号民事判决书
2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告：王某娟
被告：许某涛
【基本案情】
王某娟与许某涛均为吉林省长春市某镇某村某屯的集体经济组织成员。案涉房屋坐落于该屯，建设于被告许某涛父亲许某贵的宅基地之上，登记在许某贵名下，土地使用权人为许某贵，，性质为集体土地。许某贵于2014年去世，其妻子李某云先于许某賣去世，二人生前育有三子二女，长女许某玲、长子许某涛、次女许某华、次子许某胜、三子许某红，次子许某胜（其先于许某贵、李某云死亡，生前生育一女许某彤），三子许某红（后于许某貴死亡，生育一女许某雪、一子许某）。2008年3月1日针对许某贵及其妻子的赃养及财产问题签署协议书，约定二位老人由许某涛抚养，一切财产（包括房屋、土地及其一切财产）归许某涛所有，协议书由许某涛、许某红、许某贵、李某云、许某玲、许某华签字并按手印确认。2（X）8年5月30日许某贵、李某云与许某涛签暑宅基地使用权转让协议书，确认将前述宅基地及房屋无偿转让给许某涛，并经公证处公证。2014年4月3日原告与被告许某涛签订房屋买卖合同，约定将原有许某贵的正阳土平房三间作价5万元、仓房一栋作价1.6万元、牛棚一栋作价1万元共计7.6万元整转让给原告。合同签订当日原告交付7.6万元，被告将房屋史付原告。2020年7月22日许某华、许某玲均作出承诺书，确认本人对许某涛继承许某责的全部财产无任何争议。
【案件焦点】
1.被告许某涛是否构成违约；2.合同冃的能否实现。
【法院裁判要旨】
吉林省长春市绿园区人民法院经审理认为：买受人购买房屋时明知或应当预计到房屋更名过户存在困难，其无法更名的全部或部分风险应由买受人承担；在此情况下，房屋已经实际交付并由买受人占有使用多年，根据维护交易稳定性的精神和诚实信用原则，不宜认定合同目的无法实现，若买受人以出卖人违约致合同日的无法实现为由主张解除合同的，不宜判决解除合同。
原、被告均为同一集体经济组织成员，其所签署的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。现原告以房屋所有权无法转移、合同目的无法实现为由要求解除房屋买卖合同，但该房屋买卖合同系于2014年4月3日签订，当日即完成购房款交付及房屋交付，且购买当时原告已经明知宅基地及房屋登记的权利人为被告父亲许某贵，即原告购买房屋当时即应预见到房屋更名所需一切手续，现房屋未更名至原告名下的风险应由原告承受，且至原告起诉主张权利时合同履行已经6年之久，考虑到交易的稳定性及诚实信用原则，争议房屋现未能过户不是因为客观原因造成的，原、被告双方互相配合是可以办理过户的，故对于原告主张法院不予支持。
综上，吉林省长春市绿园区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第九十四条之规定，作出如下判决：
驳回原告王某娟的诉讼请求。
一审宣判后，双方当事人未上诉，现判决已发生法律效力。
【法官后语】
实践中普遍存在因房屋暂无产权、产权瑕疵导致更名过户存在困难的情形，出卖人欲以相对低廉价格出售，买受人知晓或能够预见而进行交易，系一种自愿承担商业风险的行为。虽然公示（过户登记）是物权变动的生效要件，更名过户通常也是房屋买卖合同的主要条款和出卖人的法律义务，但买受人能够预见或出卖人如实告知过户存在困难或曲折的情况，应当理解为双方对合同条款和交易结果的认可，自愿且意思表示真实。在此种情况下，如涉案房屋已经交付并由买受人占有使用多年，买受人享有期间占有房屋所获得的一切利益（包括使用、出租、增值等），同时也可能对案涉房屋造成损害（包括更换设施、重新装修、物品损坏），上述利益及损害经历时间巳经难以折价计算，而出卖人亦已对交易结果产生了合理期待。若买受人再因无法更名过户，以出卖人违约合同目的无法实现诉请解除合同返还购房款，一则有违诚实信用原则和维护交易稳定性的精神；二则就违约行为而言买受人主观上具有一定过错；三则就房屋买卖而言，占有使用和所有权变更皆为合同目的，谈合同目的完全无法实现显失公平。再者，人民法院在处理案件时也难以依据实际情况判定合同解除后如何进行返还，甚至引发后续纠纷，故不宜判决解除合同。对于买受人的损失，可引导其另行提起请求更名过户诉讼、违约责任诉讼，根据中国特色社会主义核心价值观、依法治国的精神和理念，追求法律效果与社会效果相统一，人民法院在职权范围内可以积极协调双方当事人，克服困难完成交易。
编写人：吉林省长春市绿园区人民法院石峰，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。
