原告马某某与被告江苏某某置业有限公司商品房预售合同纠纷（房屋交付违约责任的认定）
[裁判要旨]
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对于房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。“经验收合格”应当包括工程质量、规划、消防等在内的验收合格，且在当地建设行政主管部门办理了竣工验收备案登记。
[基本案情]
2013年12月20日，原告马某某与被告某某置业公司签订《XX市商品房买卖合同》一份，合同约定，原告向被告购买其开发的位于某市某某湾花园3幢104室房屋，建筑面积为110.61平方米，总价款为561458元，被告于2015年8月30日前将经验收合格的商品房依照国家和地方人民政府的有关规定交付原告使用。合同第九条约定，被告逾期超过60日交房的，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告于2013年12月20日向原告缴纳房款171458元，2014年3月20日又缴纳房款390000元。2015年9月4日，被告向原告交付了上述房屋。原告接收房屋后即对房屋进行装修并已装修完毕居住。
另查明，被告开发的包括案涉房屋在内的建设工程于2015年9月2日经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位和施工单位验收合格，同年9月7日经XX市建设工程质量监督站确认上述工程质量竣工验收的程序和组织形式验收标准的规定。案涉工程的消防设施于2015年11月13日验收合格。
[裁判]
法院认为，原被告双方签订的商品房买卖合同并不违反法律、法规的强制性规范，故为合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务，一方违约则另一方有权要求违约方按合同的约定承担违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对于房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，原被告双方约定的交房条件是“经验收合格”，但该条件还有个前置的约束条件即根据国家和地方人民政府的有关规定，也就是说，被告交付的房屋应当符合法律、法规和政策规定的使用条件，由此可见，“经验收合格”应当包括工程质量、规划、消防等在内的验收合格，且在当地建设行政主管部门办理了竣工验收备案登记。综合验收合格则是指除上述验收合格外，还应当包括小区绿化、公共设施、基础设施、物业管理等配套设施的验收合格。被告向原告交付房屋时，房屋尚未经消防验收合格，即按照双方合同的约定，尚不能满足交房的条件，不能视为被告完成了交房的形式和实质要件。但原告在交房条件未成就前，却与被告完成了房屋的交接，对房屋进行占有、管理、装修和使用，该行为足以说明原告实质接收了房屋，且事后亦未提出房屋本身存在质量问题，因此可以认定被告完成了交房义务。原告一方面对房屋进行占有、使用，另一方面又不认可被告已完成了房屋交付，要求将其对房屋占有使用期间计入被告延迟交付房屋期间并由被告承担违约责任、赔偿违约损失，不符合合同法规定的诚实信用原则，对此，本院依法不应予以支持。但被告应当承担原告接受房屋之前因延迟交付而产生的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告江苏某某置业有限公司支付给原告马某某延迟交房的违约金人民币1403.65元。二、驳回原告的其他诉讼请求。
