合同欺诈并不代表合同必然无效——杨某诉房地产公司商品房销售合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
广东省茂名市中级人民法院（2020）粤09民终490号民事判决书
2.案由：商品房销售合同纠纷
3.当事人
原告（反诉被告、被上诉人）：杨某
被告（反诉原告、上诉人）：房地产公司
【基本案情】
2016年2月5日，杨某与房地产公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2016020466）。该合同约定：房地产公司出售某花园一处房屋给杨某，杨某以一次性全额付清总房款的方式进行支付，房地产公司应当在2016年3月31日前将合同约定的商品房交付杨某使用并将办理权属登记需由出卖人提供的资料产权登记机关备案，出卖人逾期交房的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹点捌的违约金。《商品房买卖合同》签订当日，房地产公司向杨某出具《委托书》一份，委托杨某将购房款汇入车某名下账户。当日，房地产公司又向杨某出具《承诺书》一份，其内容为：网签合同价格为虚价，以本价格人民币35万元为准，即系本价格（含税费）买断房屋全部产权，其他事项按网签合同的约定。2016年2月6日，杨某依约将房款35万元转入房地产公司指定的账户，房地产公司收到该35万元房款后于当日出具收据给杨某。后房地产公司没有按合同约定于2016年3月31日前将合同约定的商品房交付杨某使用并将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等，杨某于2017年6月28日向广东省茂名市电白区人民法院提起诉讼，请求：（1）依法确认杨某与房地产公司于2016年2月5日签订的《商品房买卖合同》有效；（2）依法确认房地产公司于2016年2月5日出具的《承诺书》有效；（3）判令房地产公司立即将案涉某花园房屋交付给杨某使用；（4）判令房地产公司立即履行将办理本案有品房权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案及协助杨某办理好房地产权属证书等合同义务；（5）判令房地产公司支付逾期交房的违约金28728元给杨某（以已交付房价款35万元的万分之壹点捌按日计算，从2016年4月1日起暂计至2017年6月30日止的违约金为28728元），承担赔偿损失责任；（6）本案的全部诉讼费用由房地产公司承担。其后，房地产公司提起反诉，请求：（1）确认商品房买卖合同无效；（2）本案的受理费由被反诉人承担。
2017年7月21日，房地产公司的法定代表人余某明向广东省茂名市公安局电白分局海滨派出所报案，称房地产公司于2015年10月15日18时许在案涉房屋被诈骗。2017年8月9日，杨某以其购买房地产公司的案涉房屋遭到房地产公司诈骗为由向茂名市公安局电白分局海滨派出所报案，2018年10月14日，茂名市公安局电白分局经审查认为余某明所报诈骗案属合同纠纷，不属于公安机关立案侦查管辖范围，作出《不予立案通知书》，决定不予立案。余某明不服并向该局申请复议，该局于2019年1月24日作出《刑事复议决定书》维持原决定。余某明不服，向茂名市公安局申请复核，该局于2019年7月22日作出复核认为原刑事复议决定认定事实清楚，证据充分、依据准确、程序合法，决定维持原复议决定。
【案件焦点】
涉案《商品房买卖合同》及《承诺书》是否无效。
【法院裁判要官】
广东省茂名市电白县人民法院经审理认为：原、被告双方于2016年2月5日签订的《商品房买卖合同》和《承诺书》，系双方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，均从签订时起成立并生效，对双方具有拘束力。原告依照约定向被告支付了双方最后在《承诺书》所约定的全部购房款35万元后，被告未按约定于2016年3月31H前将合同约定的商品房交付给原告使用并将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等，已构成违约，依法应承担违约责任。原告起诉请求确认双方于2016年2月5日签订的《商品房买卖合同》和《承诺书》有效，以及请求判令被告继续履行合同，将案涉房屋交付给原告使用，将办理该商品房权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并协助原告办理房地产权属证书，以及按合同约定以已交付房价款35万元的万分之壹点捌按日向原告计付逾期交房的违约金28728元（从2016年4月1日起暂计至2017.年6月30日止），均符合法律规定，法院予以支持。
被告答辩并提出反诉称双方签订的《商品房买卖合同》及《承诺书》系基于原告的欺诈，即认为原告以向被告提供巨额融资，骗取被告以低于成本价的价格向原告销售房屋的《商品房买卖合同》及《承诺书》，不属于被告的真实意思表示，从而提出反诉请求确认双方签订的《商品房买卖合同》等无效，经査，被告仅举证公安机关对蔡某明的询问笔录一份相佐证，蔡某明本人未出庭接受对质，且相关证明内容没有其他证据相佐证，法院不予采信，故此，被吿未能举证证实原吿存在以向被告提供巨额融资为由骗取被吿低价向原告销售商品房的事实，被告的反诉请求属证据不足。此外，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条的规定，一方以欺诈手段订立合同损害国家利益的，才应认定所订立的合同无效；一方仅以欺诈手段致使对方违背真实意思表示订立的合同，属于可撤销或可变更的合同，而非直接导致合同无效。故此,被告的上述辩称及反诉请求缺乏事实依据，理由不成立，法院不予支持。
综上，广东省茂名市电白县人民法院根据《屮华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，作出如下判决：
一、原告杨某与被告房地产公司于2016年2月5日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2016020466）有效；
二、原告杨某与被告房地产公司于2016年2月5日签订的《承诺书〉有效；
三、限被告房地产公司于本判决生效后30日内将案涉房屋交付给原告使用；
四、限被吿房地产公司于本判决生效后30日内就所销售的案涉房屋办理该商品房权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并协助原吿杨某办理房地产权属证书；
五、限被告房地产公司于本判决生效后30日内向原告支付逾期交房的违约金28728元；
六、驳冋反诉原告房地产公司的反诉膚求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
房地产公司不服，提起上诉。
广东省茂名市中级人民法院经审理认为：房地产公司主张杨某及其父亲采取欺诈、胁迫的手段，使房地产公司在违背真实意思的情况下签订涉案《商品房买卖合同》及《承诺书》，且以35万元的价格转让涉案商品房明显低于市场价格，显失公平。因此，案涉《商品房买卖合同》及《承诺书》无效。法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款、第二款规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（1）因重大误解订立的；（2）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。据此，显失公平的合同以及以欺诈、胁迫的手段签订的合同均属于可撤销的合同，而不属于无效合同。即使房地产公司的上述主张属实，其也只能请求撤销案涉《商品房买卖合同》及《承诺书爲但房地产公司没有依法行使撤销权，而在本案中主张涉案《商品房买卖合同》及《承诺书》无效不符合法律规定，法院不予支持。对于房地产公司主张杨某及其父亲杨某清诈骗的问题，房地产公司于2017年7月21口曾就此向茂名市公安局电白分局海滨派出所报案，后经茂名市公安局电白分局海滨派出所、茂名市公安局电白分局、茂名市公安局两级公安机关审査，均认为双方之间纠纷属于合同纠纷，不属于公安机关立案侦查管辖范围，决定不予立案。因此，本案应作民事纠纷处理。一审判决正确，应予维持。
广东省茂名审中级人民法院依照《屮华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，作出如下判决，
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
《中华人民共和国合同法》第五十二条第一项规定，一方以欺诈、胁迪的手段订立合同，损害国家利益的，合同无效。第五十四条第二款规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。由上述合同的规定来看，只有在损害国家利益的情况下，以欺诈手段签订的合同才是无效合同。最高人民法院在某银行重庆解放碑支行与某实业公司金融借款合同纠纷上诉案【(2012)民二终字第73号】中认定，从双方之间的民事关系中，合同一方当事人的违法行为并不必然导致合同的无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定，合同另一方有权请求撤销合同。如果不撤销，合同仍应按有效对待处理。本案中，房地产公司主张杨某及其父亲杨某清以代房地产公司融资为借口，骗取房地产公司签订涉案《商品房买卖合同》及《承诺书》，以极低的价格取得涉案房屋。从本案证据来看，房地产公司与杨某所约定的涉案房屋交易价格为35万元，是远低于茂名地区商品房交易市场的正常价格的。因此，本案并不能排除房地产公司与杨某之间隐藏着其他的民事法律关系的可能性。若房地产公司与杨某之间确实以商品房交易来掩盖其他法律关系的，房地产公司可以根据.《中华人民共和国民法典》第一百四十六条第一款“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定来主张案涉《商品房买卖合同》及《承诺书》无效。但房地产公司以欺诈为由主张案涉《商品房买卖合同》及《承诺书》无效，是不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十四条规定的。因此，房地产公司的诉请不能得到支持。
编写人：广东省茂名市中级人民法院黄华保张茹，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。
