已经设定抵押的二手房买卖法律风险防范 购买该类二手房风险防范的方法是在选好了欲购买的二手房后，要先到该房产所在地的房屋土地管理部门去核查，应注意的是中外合资企业的房产或是原属外销商品房的二手房应该到所属市房屋土地管理部门核查，看是否该房产设定了抵押，抵押权人是谁，抵押期限多长，然后应与房产所有人一起到抵押权人处获得抵押权人同意转让该房产。最好购房人能够得到抵押权人的书面同意文件。

购买二手房应注意事项之夫妻共有的二手房买卖风险 有的二手房主人因婚姻变故，在离婚诉讼期间，抢先处理夫妻共有的房产，以低价或较便宜的价格与二手房购买人签订房屋转让协议。这类情况大体归为两类，一类是房产证上有夫妻两人的名字，这样的情况较为容易处理，购房人应该请夫妻二人共同与其签订房屋转让协议。如果夫妻一方不出面签字，则应该让不来的一方给签字的一方授权，此授权应该让公证处公证或律师见证，以证实其真实性。夫妻共有的房产，只有在夫妻二人共同同意下签订的转让协议方为有效，否则在法律手续上不完善，协议无法律效力，最后在产权过户时会遇到障碍。

购买二手房应注意预购房产是否存有银行按揭 如果是二手房主人尚未从开发商处办理该房产的过户手续，而且还欠着银行的贷款，开发商仍为该房产的主人向按揭银行承担着连带还款的责任。这时二手房购房人就要格外谨慎。因为这时该二手房所涉及的法律关系就不仅是二手房主和二手房购买人，而是涉及二手房主与银行的借贷关系和开发商与银行间的担保关系，以及二手房主人与开发商的担保与被担保关系，每一个法律关系的变化都影响着另外一个法律关系。

在拆迁区的二手房买卖法律风险 这就需要提醒那些想要在旧城区进行投资购房的人，在进行购房前，一定要了解该区域是否在拆迁之列，是否有开发商将在此地开发项目，国家是否在近期或远期将此地区列人旧城改造等。否则，盲目投资不但不会有所赢利，而且会使投资人在经济上遭受损失。

二手房交易注意事项之户口迁移问题及贷款风险等问题解析 迁移户口是公安机关办理的，户口要迁走就一定要找一个落户的地方，如果不能落户，当然也迁不走了，所以这类案件由于不适合强制执行，法院现在还不受理。因此，在签订房屋买卖合同之前，一定要先了解一下房屋内的户口状况。下家最好委托律师到公安局户政处去调查一下房屋内是否有户口，决不要轻信上家的空口许诺。如果房内有户口，一定要在合同中约定上家在交房前或过户前将户口迁出，否则应支付一定的违约金，或者约定留一部分房款，待户口迁出后再支付。

商品房销售后发生规划设计变更的开发商的责任规定 一是规划设计的变更必须经过主管部门批准；二是不是所有的变更都要通知购房人，只有发生围规划变更、设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业才有义务通知购房人，而且只限定到通知受到侵害的购房人；三是只有因规划、设计变更，影响了所购房屋发生上述变化，影响使用的，才有权选择退房；四是买受人必须在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。

商品房销售计价方式未规定按使用面积计价考虑的因素 以套内建筑面积计价已经达到了按使用面积计价希望达到的目的。购房者希望以使用面积计价，主要目的就是希望自己拿到钥匙后可以方便地丈量。根据《房产测量规范》的规定，成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积。套内阳台面积三部分组成。从上述规定可以看出，套内建筑面积与使用面积的区别只在于是否计算套内墙体面积和阳台面积。因此，如果使用面积可以丈量，只要增加阳台面积和套内墙体面积，同样可以计算出套内建筑面积。对轮廓线较规则的套型，在实际丈量中，套内建筑面积的丈量也比使用面积的丈量更方便。更准确。

商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价 在原有的接建筑面积计价的基础上，又增加了按套或按套内建筑面积计价的方式。目前，房屋设计的变化越来越多，不断有新的结构形式出现，对于这些新的结构形式如何计算面积，现有的规范、标准没有规定，一旦发生纠纷，缺乏处罚依据。增加计价方式，开发企业可以根据自己所售房屋的情况，灵活地选择计价方式。另外，增加的两种方式是国际通行的计价方式。按套（单元）计价具有计算简单、直观，易于当事人双方结算房价款等优点，有助于解决“面积缩水”问题。

关于商品房销售价格的规定《商品房销售管理办法》第十七条 商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。本条是关于商品房销售价格的规定。本条是对《开发条例》第三十条规定的细化，《开发条例》第三十条规定，房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当时人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。商品房分为两大类，一类是完全意义上的商品房；一类是含有政府保障性的商品房，目前主要包括经济适用住房、集资合作建房等。由于商品房的性质不同，国家对其价格管理方式也有所不同，对于完全意义上的商品房，销售价格完全根据市场需求，由双方当事人自主约定；对于含有社会保障性的住房，实行政府指导价。

关于商品房买卖合同的形式和内容的规定商品房买卖合同管理是商品房销售环节管理的重要内容，商品房买卖纠纷有很大比例是由于合同不规范或者对合同条款的内涵不清楚而贸然签订等原因引发的。由于购房人基本上处于弱势地位，导致合同纠纷中的受害者往往是购房者。因此本条对商品房买卖合同的签订方式及应当明确的主要内容进行了详细规定。有关合同条款的具体约定内容请参看《商品房买卖合同示范文本》。