2000年5月5日，陈某与某房地产开发公司签订《契约》，购买了位于某小区的X号房屋。《契约》约定（第十条）：某房地产开发公司同意按《建设工程质量管理办法》、《某市建设工程质量条例》及有关规定，自竣工房屋交付之日起，对陈某购置的房屋进行保修。2000年10月1日，陈某办理了入住手续。另查，其购买房屋所在楼房的竣工验收备案手续在2001年12 4月20日办理完毕。陈某在入住后不久即发现房屋出现渗漏、开裂的情况，现房屋的墙面、顶板已出现很多裂缝；陈某向法庭提供室内不同部位的裂缝照片共100张、漏水照片10张；有些裂缝十分明显，有些漏水部位已导致墙皮脱落。庭审中，某房地产开发公司对上述照片的真实性予以认可。陈某曾多次向某房地产开发公司及小区物业公司报修，但某房地产开发公司未予修复。因小区内多家业主的房屋出现裂缝，2001年10月，某房地产开发公司委托某市建设工程质量检测中心进行检测，该机构的结论为：该小区楼房墙体根部涨模及墙面的凹陷、表面不平整，已超过相关规范所允许的偏差，应进行对缺陷的修补。此涨模不影响结构安全，楼板及墙体的裂缝不影响结构主体安全，楼板、墙板的裂缝容易使钢筋锈蚀影响长期使用寿命，因此应对上述范围有裂缝的墙体、楼板进行封闭处理。
陈某认为，因某开发商对出售房屋的质量问题，在维修期内不予以解决，严重影响了其对房屋的正常居住使用。故起诉要求撤销相应的竣工验收手续；对房屋存在的问题进行重新检测，所需费用由某开发商负担；由陈某外请维修单位对室内墙体、顶板裂缝进行全面维修；对于因质量问题导致的房屋减价，某开发商给予50000元的赔偿；另要求某开发商负担本案全部的诉讼费。
裁判结果
法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条，《建设工程质量管理条例》第四十条第（一）、（二）项，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，判决：一、陈某对其位于某小区X号房屋内，所出现的房屋裂缝及渗水等质量问题，可自行或委托他人维修。二、陈某对其位于某小区X号房屋内，所出现的房屋裂缝及渗水等质量问题，可自行选择有检测资质的机构进行一次检测，但在检测前由陈某将所选机构资质提交法院，由法院审核确认，检测费用由某开发商负担，于检测结论作出后七日内交纳。三、驳回陈某其他诉讼请求。
法官说法
陈某与某开发商所签订的《契约》系双方当事人真实意思表示，虽在签订《契约》时，某开发商所建楼房的竣工验收手续尚未办理完毕，但因某开发商已将该手续在事后补办，故认定该公司的上述问题并不影响合同的效力，陈某与某开发商均应按该合同认真履行各自的义务。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第二款“对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果”。在本案中，法院决定对房屋的质量问题进行鉴定，而某开发商作为小区的开发商，其有证明所售房屋符合质量要求的举证责任，故其属于上述所引用的法条中的“对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人”。结合陈某所提供的关于裂缝、渗水情况的照片，以及其他相关证据，可以认定陈某所购的房屋确系存在质量问题，并严重影响了陈某及其家人对房屋正常的居住使用。某开发商应履行的合同义务之一，就是在保修期内，对房屋的质量问题承担维修责任。虽然《契约》中约定，根据《建设工程质量管理办法》、《某市建设工程质量条例》的规定，确定保修事宜。但因上述部门规章或地方法规均已失效，故对于房屋的保修期，将依照现行的《建设工程质量管理条例》中的规定予以确定：即房屋主体结构工程的保修期为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年。建设工程的保修期自竣工验收合格之日起计算。因陈某购买的房屋所在的楼房的竣工验收手续，是在2001年12月20日办理完毕的，那么陈某所购房屋无论主体结构还是防水工程，现均在保修期内。考虑陈某在保修期内多次报修，而某开发商未予修复，故对陈某要求自行或委托他人进行维修的诉讼请求，予以支持。对于其所主张的维修费用及维修期间造成的其他损失由某开发商负担的诉讼请求，法院认为，因维修费用及维修期间的其它合理费用的具体数额现无法确定，且需要具体审核，故尚不具备判决的条件，在上述损失确定后，陈某可另行解决。陈某要求对房屋质量问题进行检测，法院认为，其可自行聘请有资质的鉴定单位对其房屋进行检测，由此而支付的检测费，应属于陈某的合理损失，某开发商应予负担。对陈某要求撤销竣工验收备案表的诉请，法院认为，由建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位及监督部门共同参与的竣工验收行为，非民事法律所调整的行为，故对陈某在本案中所提起的此项诉讼请求，不予支持。陈某另要求赔偿 房屋降价损失，但因该降价损失尚未确定，故对其该项诉请，亦不予以支持。陈某可在该项损失确定之后另行解决。
法官提醒
房屋在交付之后，在质量保证期内，开发商要对房屋的质量承担保证责任，对业主所受到的损失承担赔偿责任。在业主多次报修而开发商未进行修理的情况下，业主可以自行或委托他人进行维修，并及时和开发商洽谈解决方案。
相关法规
《中华人民共和国合同法》
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
《建设工程质量管理条例》
第四_十条在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为没计文件规定的该工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
其他项日的保修期限由发包方与承包方约定。
建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
