房地产抵押及房地产抵押登记的程序 房地产抵押登记是强制登记。房地产管理法第60条规定，房地产行政主管部门是房地产登记、核定颁发房地产权属证书的管理机关。房地产他项权利的登记、发证、必须由房地产行政主管部门办理。以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门。其他任单位均无权办理抵押登记。

房地产流抵押的禁止及恶意串通抵押的可撤销性 禁止流抵押是出于保护抵押人利益的需要。立法者认为，在设定抵押权时，抵押人处于需求者的地位，一些抵押人出于急需，可能不惜以自己价值很高的的抵押物去为价值远低于该抵押物的债权担保，如，甲向乙借款10万元人民币，以自己价值30万元的房屋抵押担保。债务人有多个普通债权人的，在清偿债务时，债务人与其中一个债权人恶意串通，将其全部或者部分财产抵押给该债权人，致使丧失了履行其他债务的能力，损害了其他债权人的合法权益，受损害的其他债权人可以请求人民法院撤销该抵押行为。

抵押合同的概念及其特征及违反法定形式的抵押合同的法律效力 最高院解释第56条：抵押合同对被担保的主债权种类、抵押财产没有约定或者约定不明，根据主合同和抵押合同不能补正或者无法推定的，抵押不成立。法律规定登记生效的抵押合同签订后，抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记致使债权人受到损失的，（抵押人可以被认定为缔约过失）抵押人应当承担赔偿责任。

房产律师解析楼花按揭中的房屋抵押 尚未建造或者正在建造中的房屋或者其他建筑物，是一种独立的交易客体，可以设定抵押权。由于抵押权是存在于特定物上的权利，将来可以取得的不动产尚未存在，未取得所有权的建筑物因缺乏权利凭证或者法律文件而无法进行抵押登记，但这是抵押登记的效力问题，不影响抵押合同的成立。因此，为其设定的抵押权，应当在该不动产实际存在时发生设定抵押权的法律效力。

房产律师解析房地产抵押设定的客体 抵押人合法所有的房屋、林木与烟囱、水塔、花坛，围墙等地上定着物及其占有范围内的国有土地使用权。一般是指由集体、合伙组织、个人独资企业、农村承包经营户、外资企业和公民个人等各种独立民事主体依法拥有所有权的房地产，包括共同共有的抵押人已经征得其他共有人书面同意的共有房屋设定抵押、抵押人对已出租房屋设定的抵押、抵押人以房地产中未设定抵押的部分设定抵押诸情况。

房产律师解析房地产抵押的定义和特征 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。表明房地产抵押实质上是房地产产权的抵押，房地产抵押是设定在房屋所有权之上的一种他项权利。当债务人不履行债务时抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

房产律师解析抵押与抵押权的概念及法律特征 抵押涉及三方当事人。抵押合同是设定抵押的方式，或者说抵押是通过抵押合同设定的。抵押合同涉及三方当事人，即债权人、债务人和抵押人。抵押权人为享有抵押权的债权人。抵押人既可以是债务人，也可以是债务人以外的第三人。抵押权具有附随性或者从属性，即属于债权的从权利。抵押权的成立以特定的债权的存在为前提。抵押权通常是与债权同时产生；抵押权在转移上的附随性，即债权转移，抵押权随之转移。再次，抵押权在消灭上的附随性，债权消灭时，抵押权也随之消灭。

房地产抵押权的设定应注意的事项 同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。抵押人所担保的债务不得超出其抵押物的价值。房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产。但当事人另有约定的除外。以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。

房地产律师解析房地产抵押合同应载明哪些内容 房地产抵押合同应当载明下列主要内容：⑴抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所；⑵主债权的种类、数额；⑶抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等；⑷抵押房地产的价值。

房产律师解析哪些房屋不得设定抵押 ① 权属有争议的房地产；② 用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；③ 列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；④ 依法公告列入拆迁范围的房地产；⑤ 被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；⑥ 依法不得抵押的其他房地产。