抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外 抵押权是不转移财产占有的物权。传统理论认为，抵押期间，抵押人不丧失对物的占有、使用、收益和处分的权利。抵押人转让抵押财产的，抵押权人对转让的抵押财产具有物上追及的法律效力。比如，甲向乙借款时，为担保借款的偿还将房屋抵押给了乙，之后又将该房屋卖给了丙，如果债务履行期间届满甲没有向乙归还借款，乙有权拍卖或者变卖丙所购买的房屋，并就拍卖或者变卖所得的价款优先受偿。

抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人 一是合同签订后，如果抵押人将抵押财产转让，对于善意取得该财产的第三人，抵押权人无权追偿，而只能要求抵押人重新提供新的担保，或者要求债务人及时偿还债务。二是抵押合同签订后，如果抵押人以该财产再次设定抵押，而后位抵押权人进行了抵押登记，那么，实现抵押权时，后位抵押权人可以优于前位未进行抵押登记的抵押权人受偿。

正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记 当某甲不履行债务时，由于某丙办理了登记享有抵押权，可以优先受偿，而某乙没有办理登记，不享有抵押权。如果认为不登记抵押合同不发生效力，那么，某乙不仅不能享有抵押权，连追究某甲合同违约责任的权利都丧失了，这不仅对某乙不公平，也会助长恶意损害他人权益的行为，不利于社会经济秩序的维护。因此，物权法有必要区分抵押合同效力和物权变动效力。

法律、行政法规规定不得抵押的财产 学校、幼儿园、医院的教育设施、医疗卫生设施不得抵押。物权法立法过程中，对这一规定曾有不同意见。有的认为，随着教育体制和医疗体制的改革，出现了越来越多的民办学校和医院。民办学校、幼儿园、医院国家投资少、融资需求大，又没有教育设施、医疗设施以外的其他财产作为融资的担保，仅靠捐助或者投资人的继续投入等方式筹资，难以满足要求。

关于乡镇、村企业的建筑物和建设用地使用权抵押的规定 任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。由于抵押权的实现会带来建设用地使用权转让的后果，对农村建设用地的抵押不作任何限制，可能出现规避法律，以抵押为名，目的在于将农村集体所有的土地直接转为城市建设用地的情况。

以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押 由于房屋具有依附土地存在的特性，房屋所有权依法转让，必然产生建设用地使用权是否一并转让的问题；同样，建设用地使用权依法转让，也会产生该土地上的建筑物是否一并转让的问题。由于房地产的不可分性，我国在处理房地产关系时的一个重要原则就是“地随房走或者房随地走”。所谓“地随房走”就是转让房屋的所有权或者使用权时，建设用地使用权同时转让。

哪些房产不能抵押及房产抵押需要哪些材料　房屋抵押人必须具有完全的民事行为能力，无民事行为能力和限制民事行为能力的人不得设定房屋抵押。房屋抵押是原债权债务关系的担保，原债权债务关系是主合同，房屋抵押是从合同，它以原主合同的合法有效存在为前提条件，本身不能独立存在。 抵押的房屋可以由抵押权人保管，也可以由抵押人保管，通常情况下由抵押人保管。保管人应谨慎保养所抵押房屋。

房地产律师网房产抵押合同相关问题解析 抵押合同是抵押人与抵押权人意思表示一致所订立的协议，它是抵押权设定登记的原因文件。由于抵押合同涉及财产数额较大，存续时间较长，法律关系较为复杂，因此，法律对此做出了明确规定。 《城市房地产管理法》第五十条规定：房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面书面的抵押合同。”房地产抵押合同的主要内容有：抵押人、抵押权人和第三人的名称、地址等基本情况;抵押物状况及价值;抵押期限;抵押用途;抵押人的法律责任;抵押物的处分;特约说明或特别条款;合同附件、争议的解决方式及生效要件、登记机关的见证意见等。

办理房产抵押登记所需的时间 房地产抵押权变更登记。抵押权设立以后，如果抵押合同发生变更，涉及到登记事项，则须办理抵押权变更登记。抵押合同发生变更时，抵押当事人应当在变更之日起15日内向原抵押登记机构提出变更抵押登记申请，申请变更抵押登记时，应提交身份证件、抵押权利证明和抵押变更合同。

房地产抵押注销登记法律解析 抵押注销登记，抵押当事人应当持有关文件向原抵押登记机构办理抵押注销登记。笔者认为这里所指的有关文件包括但不限于原来办理抵押登记的文件以及双方所签署的解除抵押合同的书面协议或合同履行完毕及已实际终止的书面申请等材料，作为抵押权人一定要认真审查抵押协议是否完全履行，主合同中的债权是否完全实现，如笔者曾遇到某银行在与抵押担保人办理了抵押注销登记后才发现抵押人、担保人的贷款利息未付而要求抵押担保人承担付款责任，但未能得到法院支持。