房地产多重抵押的效力规则 预购商品房抵押优先。据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”分析上述规定，不难看出，预购商品房抵押的效力是优先于建设工程价款优先权的，而建设工程价款又优先于其他抵押权和债权，由此可见，预购商品房抵押的效力应优先另外三种房地产抵押。

房地产抵押根据我国《土地管理法》的相关规定，以出让方式取得的国有土地使用权及《担保法》第37条明文规定的集体土地使用权可用作抵押；当土地上建有房屋的，应遵循房地一体原则，房屋和土地使用权一并抵押；以划拨方式取得的国有土地上的房屋提供抵押的，则在实现抵押权时必须先办理土地出让手续，但并不影响抵押的效力。根据《物权法》第180条第1款第(2)项之规定，建设用地使用权可以抵押。我们认为，土地使用权抵押是一种独立的用益物权，抵押权实现时权利人获得的是一种交换价值。

房产律师办理商品房买卖业务操作指引（四）订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满而抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有，但法律没有明文限制在抵押权人未交清的事实发生后抵押权人可以和抵押人协商。抵押商品房的保险抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。

债权人对抵押房产享有优先受偿的权利 存在合法的抵押权，是抵押权保护的前提。根据《物权法》规定，当事人以建筑物和其他土地附着物，建设用地使用权，以招标、拍卖、公开协商等公式取得的荒地等土地承包经营权和正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押物登记，其抵押权自登记之日起产生。以上述范围之外的财产设定的抵押，抵押权自合同签订之日起产生。

房地产律师解析抵押房屋执行规定出台背景《查封规定》最终没有采纳这种观点，主要考虑到在社会保障制度还不完善的情况下，必须保护被执行人及其所扶养家属的生存权”。可以说，出于对被执行人及其所扶养家属生存居住权的考虑，《查封规定》第六条作出了对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋一律不得拍卖、变卖或者抵债的规定。

最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定申请执行人提供的临时住房，其房屋品质、地段可以不同于被执行人原住房，面积参照建设部、财政部、民政部、国土资源部和国家税务总局联合发布的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准确定。

抵押贷款买房时如何定位借款人的提前还贷行为提前还款是一种单方违约行为。一般来说，当购房人与银行依法签订了抵押贷款合同后，自合同成立时即已生效，双方应按规定履行，如果借款人提前还款，则是履行合同不符合约定，属于违约行为。因此，如果杨小姐要提前还贷，银行要求她承担一定的违约责任是合法的。

因共有财产抵押而引起的抵押合同纠纷 共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。”认定本案房产抵押是否有效，首先应准确界定甲与乙对A房屋享有的权属状态，这是认定房屋抵押效力的前提和基础。只有准确界定了A房屋的产权归属，才能依据上述司法解释的规定，具体分析房屋抵押是否有效。

关于同一财产向两个以上债权人抵押的，数个抵押权清偿顺序的规定 抵押权已登记的先于未登记的受偿。这一原则是针对动产抵押而言的。因为在不动产抵押中，未办理抵押登记的，不发生抵押权的效力，也就不会发生未登记的抵押权与已登记的抵押权之间清偿顺序的问题。根据本法的规定，当事人以动产抵押的，可以自愿办理抵押登记，而不要求必须办理登记。动产抵押权无论是否办理登记都自抵押合同生效时发生效力。

关于抵押财产变现后，其价款超过债权数额或者不足清偿债权时如何处理的规定 抵押财产按照本法第一百九十五条规定的方式和程序折价或者拍卖、变卖后，所变现的价款可能超出其所担保的债权数额或者不足清偿债权。抵押财产作为债权的担保，仅以最终实现债权为目的。因此，其折价或者拍卖、变卖所得的价款超过债权数额的部分，由于债权已经得到清偿，应当归抵押财产的原所有人即抵押人所有；如果其价款还不足以清偿债权，由于抵押人已就其抵押财产承担了担保责任，不足的部分应当由债务人清偿。