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裁判要旨（2016）粤05执复9号
被执行人所有的房屋，远远超过其本人及其所扶养家属生活所必需居住房屋面积总额，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需居住条件的前提下，人民法院依法可以强制执行。
01
基本案情介绍
澄海区法院在执行李某与张某、雅欣玩具厂买卖合同纠纷案过程中，裁定拍卖被执行人张某所有的位于汕头市澄海区X号房地产，张某对澄海区法院采取的上述执行措施提出异议。澄海法院认为异议人张某所提异议缺乏法律依据，理由不成立，依法应予驳回。
张某不服请求汕头市中级人民法院撤销澄海法院作出的裁定向汕头中院申请复议。张某称，澄海法院忽略和回避被拍卖的房产系张某及其所抚养家属维持生活必需的居住房屋的事实，仅认为在保障被执行及其所抚养家属最低生活标准所必需居住条件的前提下，人民法院依法可以强制执行。汕头市中院驳回张某的复议申请，维持汕头市澄海区人民法院作出的。
02
法院观点解析
本案审理的焦点问题是：是否应该停止对涉案房屋的执行
澄海法院认为，涉案拍卖的被执行人张某所有的位于汕头市澄海区×房产建筑面积为179.65㎡，被执行人张某户口本登记家庭人口5人，按汕头市廉租住房人均保障面积10-15㎡的标准计算，该房产面积远远超过被执行人张某及其所扶养家属生活所必需居住房屋面积总额。在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需居住条件的前提下，人民法院依法可以强制执行。异议人张某所提异议缺乏法律依据，理由不成立，依法应予驳回。
汕头市中级人民法院认为，依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》：“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。”具体到本案，按照被执行人张某及所扶养家属人口数和汕头市廉租住房人均保障面积标准，涉案房产面积远远超过被执行人张某及其所扶养家属生活所必需居住房屋面积,澄海法院拍卖涉案房产依法有据，并无不当，复议申请人张某主张停止拍卖涉案房产的复议请求，理据不足，本院不予支持。如经查实涉案房产确系被执行人张某及其所扶养家属维持生活所必需的居住房屋，涉案房产拍卖后变价款不足全部清偿本案债权的情况下，申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人张某及所扶养家属提供居住房屋，或者参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金。
03
律师以案说法
法院强制执行应保障被执行人的居住权,但对被执行人权利的保护是有限度的。被执行人所有的房屋，远远超过其本人及其所扶养家属生活所必需居住房屋面积总额，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需居住条件的前提下，人民法院依法可以强制执行。
此外，当申请执行人能够按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的，法院一般会支持执行该债务人的唯一住房的请求。
04
相关法律法规
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第四条 被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。
第五条 对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十条 金钱债权执行中，符合下列情况之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：
（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；
（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；
（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所抚养家属提供居住房屋，或者同意参照当地租赁市场平均租金标准，从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。
