“所有权变动不破租赁”，看这起执行异议怎么解？
作者：苏州市虎丘区人民法院 马佳骏 刘琼，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。
近日，虎丘法院适用民法典审结一起执行异议案件。这是虎丘法院在民法典正式实施后，依法适用民法典审结的第一起执行审查类案件。
基本案情
我院在执行某银行与某置业公司金融借款合同纠纷执行过程中查封了被执行人的81套不动产，被执行人某置业公司已于2016年1月25日将查封的81套不动产抵押给申请执行人某银行并办理了相应抵押登记手续。据此，我院依法裁定拍卖、变卖登记在被执行人某置业公司名下的81套不动产。案外人某电影院以04-22号商铺系其租赁、占有、使用为由向我院提出书面异议，我院于2021年1月18日受理本案。
法院经审理查明，2012年7月18日，某置业公司委托其商管公司以商管公司的名义与某电影院签订房屋租赁合同书，约定租赁期为20年，从影城正式营业之日起计算，租金为当年保底租金与当年净票房分成两者取其高。开业第一年保底租金为257万元，每五年以8%递增。
自涉案04-22号商铺交付后，某电影院将该商铺装修成影厅，并从事电影放映、销售零食等业务，一直占有使用至今，按约支付租金。
裁定结果
虎丘法院经审理认为，承租人合法的不动产租赁权在执行程序中应当受到法律保护。本案中，商管公司在被执行人某置业公司的授权下与某电影院签订了房屋租赁合同。上述房屋租赁合同的签订日期早于涉案房屋抵押登记日期。在房屋租赁合同履行期间，异议人按约支付租金，出租人也按照约向异议人交付了涉案商铺，并由异议人持续占有使用至今。
此外，本案并无证据表明异议人与被执行人存在关联关系，房屋租赁合同中双方约定的租金亦在合理的市场价格范围内。因此，异议人对涉案商铺的租赁权应当受法律保护。
综上，裁定如下：异议人某电影院的异议请求成立；异议人某电影院对被执行人某置业有限公司名下04-22号商铺享有合法的租赁权，上述房产在执行拍卖中应附带前述租赁关系进行拍卖。
法官说法:
据承办人吴勇伟庭长介绍，本案适用的条款为《中华人民共和国民法典》第725条，其规定：租赁物在承租人按照租赁合同占有使用期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。该条款是由《合同法》第229条修正而来，但是《合同法》第229条仅规定了租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。民法典第725条则糅合了此前相关司法解释的规定，增加了 “占有使用期限”这一要求。
根据修改后的规则，租赁物在租赁期间内发生所有权变动的，若承租人希望对抗买受人保持对租赁物的继续占有和使用的，则需要证明其在租赁物所有权变动发生时正占有租赁物。民法典的新规定有助于保护不动产合法使用权人的利益，维护不动产租赁市场的稳定，对执行中处置带租不动产具有重要指导意义。
