叠加式别墅上单元住户使用的户外楼梯与多层住宅的楼梯在构造和使用功能上不同，该楼梯应认定为上单元住户的专有部分。具体区别体现在：
1.叠加式别墅上单元住户使用的户外楼梯在构造上不同于多层住宅的楼梯。叠加式别墅上单元住户使用的户外楼梯，在构造上依附于叠加别墅的外墙墙体，具有一定程度上的独立性。而多层住宅的楼梯在构造上依附于多层住宅楼的内部，不具有独立性。
2.叠加式别墅上单元住户使用的户外楼梯在使用上不同于多层住宅的楼梯。叠加式别墅上单元住户使用的户外楼梯，为上单元住户的独立使用的楼梯，上单元住户在一楼有独立的大门进出。由于上单元住户与下单元住户出入口具有独立性，该户外楼梯入口延伸为上单元住户的大门入口，楼梯入口处相当于安装了一张无形的大门，该户外楼梯在使用功能上具有排他使用性。如果上单元住户在楼梯入口安装一张真实的大门，也不会侵犯下单元住户的任何权利，因为叠加式别墅顶楼不是公共部分，是上单元住户的屋顶花园，不会妨碍下单元住户到顶楼的权利。而多层住宅的楼梯在使用上为所有住户公用使用，任何住户都不能独立使用某层楼梯，而多层住宅的楼梯是多层住宅所有住户公共使用的楼梯，即便是一楼的住户进出也要使用楼梯。
现时生活中，顶层住户将楼梯口安装防盗门的行为是一种侵权行为，妨碍了楼下住户到顶楼的权利。
3.叠加式别墅上单元住户使用的户外楼梯在产权登记上不同于多层住宅的楼梯。房地产测绘部门最终采纳了本律师的观点，将叠加式别墅上单元住户使用的户外楼梯认定为上单元住户专用部分，登记为上单元住户的套内建筑面积，在权属登记上具有可操作性。而多层住宅的楼梯依法应认定为共有部分，只能由全体住户分摊，可以登记为每位住户的公摊面积。
4.根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。叠加式别墅上单元住户使用的户外楼梯具有以下特征:第一，该楼梯“规划上”专属于上单元住户的特定房屋;第二，销售合同将楼梯列入该特定买卖合同中;第三，该楼梯在上单元住户购买时就已经“明示”，该楼梯登记为套内建筑面积。因此，叠加式别墅上单元住户使用的户外楼梯类似于该条款中的露台，依法可以认定为专有部分，下单元住户无需分摊该楼梯面积。
综上所述，虽然国家出台了不少关于面积测量与分摊方面的规范性文件，但共有建筑面积产生的问题越来越复杂，房地产测绘部门、开发商、业主之间的面积纠纷此起彼伏。在法律没有明确规定的情况下，将叠加式别墅上单元住户使用的户外楼梯认定为专有部分，登记为上单元住户的套内建筑面积，有利于上单元住户对楼梯的支配权，减轻下单元住户的房价负担，促进友好睦邻关系与和谐社区的建设。
