购买小产权房屋须谨慎
作者：淮安市洪泽区人民法院 陈昱阳，本文仅供学习交流，如涉版权问题，敬请告知处理。
在宋某某与刘某某、李某某民间借贷纠纷一案中，洪泽法院在执行过程中依法查封李某某名下一处房产。案外人徐某某就查封裁定提起执行异议，理由是在房产被查封之前其已与李某某达成购房协议并支付购房款，该房产属于小产权房，无法办理过户手续，所以未能过户。故徐某某请求法院解除查封裁定。
经调查，徐某某与李某某于2018年已签订房屋买卖合同，且徐某某在合同签订后已经入住该房屋。宋某某与刘某某、李某某民间借贷纠纷一案进入执行程序后，本院查询到李某某名下该处房产，依法对其进行查封。徐某某在得知查封裁定后认为其对该房屋享有所有权，法院的查封裁定侵犯了其财产权，因此徐某某请求法院解除查封裁定。洪泽法院经审理认为宋某某的异议请求不能成立，故不予支持。
法官说法：
根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。不动产所有权的转移以登记为主，宋某某从李某某手中购买的小产权房因无法办理过户手续而未能使房屋所有权发生转移。涉案房屋登记在李某某名下，就应属李某某所有，因未履行生效法律文书确定的还款义务，本院依法查封涉案房屋，并无不当。
小产权房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案，并不具备上市交易的资格，所以交易行为并不受法律支持和保护，一旦出现问题，购房者的权益很难得到保障。另外，如果是与开发商签订合同并交付房款后，遇到政府整顿小产权房，那么可能会导致部分项目停建甚至被迫拆除，购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。该案提醒大家：当下，有些人因为小产权房价格便宜而选择购买，但是小产权房同时存在极大的风险，因此购买时一定要谨慎。
