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建筑房产专题 >> 房屋拆迁

二手独立别墅三大税目之营业税、个人所得税和土地增值税

日期:2012-03-08 来源:北京房地产律师网 作者:北京房地产律师 阅读:454次 [字体: ] 背景色:        

占据税费大头的主要是营业税、个人所得税和土地增值税,先来看看它们的征收标准,算算你的别墅如果卖出大概要有多少支出吧。
营业税:不足五年全额缴纳
计算公式: 购房不足五年,应纳税额=全额×5.55%;
购房超过五年(含5年),应纳税额=[卖出价-买入价]×5.55%
关于房屋购买时间的确定:
1)2005年5月31日前购买的新建商品房,以产权证或房屋交接书上记载的时间按孰先原则确定。
2)2005年5月31日前购买的存量商品房,以产权证上记载的时间确定
3)2005年6月1日后购买的商品房,以产权证或契税清算后取得的完税证上的时间确定。
个人所得税:核定征收未必吃亏、装修费公证费扣除需凭证
计算公式:应纳税额=(卖出价-买入价-买入时交纳的契税-贷款利息-装修费用-本次交易产生的营业税及其附加、土地增值税、印花税、公证费)×20%
个人所得税的优惠政策:
1)个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。
2)个人卖出住宅后,一年内又购入住房的,可按卖出和买入房屋的金额比例退还所交纳的个人所得税保证金。
值得注意的是,装修费用和贷款利息都算在提前扣除项中,扣除装修费用时,须提供实际支付装修费用的税务统一发票,并且发票上付款人姓名与房屋产权人一致(但如果装修房,即合同注明房价款中含有装修费的,不得重复扣除)。利息一项则根据凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。按照有关规定实际支付的手续费、公证费等,也都要凭有效证明。
土地增值税:最痛的一环
计算方式:应纳税额=[卖出价-买入价-买入时缴纳的契税-本次交易产生的营业税及其附加、印花税-房产交易费] ×使用税率-扣除项目合计×速算扣除系数
“花园住宅”的土地增值税是2005年6月1日开始征收的,只要产权证上标明“花园住宅”或者“花园洋房”,无论原产权人持有了多长时间,一旦转让交易就要缴纳此税种。其税率则是按照累进制,视增值额的不同而不同,范围在30%-60%之间,而且是强制执行,没有特例。
贴士1:使用税率和速算扣除系数按增值率大小确定:
增值率≤50%,适用税率30%,速算扣除系数0
50%<增值率≤100%,适用税率40%,速算扣除系数5%
100%<增值率≤200%,适用税率50%,速算扣除系数15%
增值率>200%,适用税率60%,速算扣除系数35%
注:无法提供购房发票及契税完税凭证的,可按资产评估值计算应扣除的房屋购入价
贴士2:土地增值税的优惠政策:
凡符合以下两项条件,且居住满3年未满5年的,土地增值税减半征收;居住满5年的,全额免征土地增值税
1) 因工作调动而出售房屋(需提供相关证明)
2) 因以改善住房条件为目的出售房屋(已购入新住宅,且新购入住宅较所出售花园住宅面积更大)
倘若一套原购房总成本200万元的独立别墅,3年以内转让卖出的话,如售价为400万元,增值额就达100%,将征收40%的土地增值税,即要缴税约40万元。
而且从优惠条件中不难看出,持有独立别墅满5年以后进行转让的,在交易时也不一定是全都能免征土地增值税,而要由税务局所属的相关部门进行审核,确定属于自住性质的,而审核确定为投资用房的话,则依然要缴纳此税。



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