二手房里曾有人过世,算“凶宅”吗？
【案例分析】
今年3月,李先生通过中介,相中了吕女士的一套商品房。双方谈好价格,李先生支付给了吕女士10万元的订金。房子过户时,却遇到了一点麻烦。原来,吕女士的丈夫于两年前去世,但房产证上却写着房子是吕女士和丈夫共有的,因此一时也过不了户。
李先生得知吕女士丈夫在房子里过世,心里有了疙瘩。他向吕女士提出,不再购买这套房子,吕女士理解,将10万元订金还给了李先生。但是,李先生又提出,要吕女士双倍返还订金,吕女士自然不同意。今年5月,李先生将吕女士诉至法院。
近日,浙江省温岭市人民法院开庭审理了此案,然而没多久李先生撤诉了。李先生的辩护律师称,吕女士已将房子转到自己名下,不存在过户问题,因此他们撤诉。
承办法官称,吕女士的丈夫过世已有两年多,而且生老病死是很自然的事,李先生如以此为理由要求退房,很难得到法院支持。虽然这起案子法院没有作出判决,不过温岭法院此前已判处过类似的案件。
2013年,林先生经中介介绍,购买了蔡先生的房子,并付了订金和部分预付款。双方约定,将于一年后将房子过户。同年年底,蔡先生的母亲在房子里病逝。随后,林先生起诉退房。林先生称,购房时双方曾约定,蔡先生的母亲生病或亡故都不能住在这套房子里。林先生认为,蔡先生的行为严重违背了公序良俗。而蔡先生则表示,其从未答应对方自己母亲不能居住或病故在这套房子里。
法院审理后认为,蔡母亡故时,买卖合同尚在履行过程中,房子也未实际过户,蔡母在房子内亡故,是正常的生老病死所致,不存在违背公序良俗的情形。最后,法院驳回了林先生的诉讼请求。
生老病死与凶宅及公序良俗无关
以案释法
法官庭后表示,我国相关法律、法规未对“凶宅”作出规定,那么民间有关“凶宅”的习俗就可以适用民法领域的“公序良俗”相关概念。一般认为,发生过自杀、凶杀并因而造成重大伤亡的可算“凶宅”,但病死、自然死亡则都不算。
关于“凶宅”的买卖纠纷属于合同纠纷,因其直接影响买受者是否购买房屋,属重大事实部分,故出售人在出售房屋时应明确告知买受人。
虽然发生非正常死亡的事件客观上未就房屋的实际使用价值产生影响,但该情况会影响购房者的心理感受,从而造成房屋交易价值降低,构成了房屋的重大瑕疵,是影响房屋买卖合同订立的重大事项。故意隐瞒房屋内曾发生过的行为,违背诚信原则,双方合同的签订违反了当事人的真实意思表示,属于可撤销的合同。
卖房者如果为了将房屋卖出或卖高价而故意隐瞒“凶宅”这一重大事实,违反了民事活动中的诚实信用原则,其行为构成欺诈。双方所签订的合同为可撤销合同,买方可主张所购买的房屋因“凶宅”造成经济价值减损,要求卖方返还购房款并支付利息。
