二手房买卖合同违约纠纷维权技巧
“房价飞涨，我的房不想卖了或坐地起价，可以吗?”所谓金九银十，又到了二手房买卖纠纷高发期。卖方违约，难道就真的没有任何办法吗？本文为您详细解读：
2015年 7月，张某与李某签订了《存量房买卖契约》，以380万元的价格购买了李某名下位于区某小区的房产，当场支付定金20万元，并约定在2015年12月15日办理过户和资金托管手续。谁知合同签订后，区房价开始大幅上涨，张某购买的房产均价眼看也要突破5万大关。张某正窃喜这次买房大赚了一笔，没想到李某对房子动起了歪脑筋。
“最近出差人不在，下周一定去网签。”“啊呀，不好意思，我在开会走不开。”眼看拖延战术不奏效，李某又开始了苦肉计：“老张啊，我得了场大病，花了好多钱，这房贷是还不起了，你看……”张某再三催促，李某还是以各种借口拒绝办理偿还贷款、过户和托管手续，甚至提出解除合同，张某便将李某诉至区法院， 要求李某继续履行合同并予以赔偿。
经审理，法院认为原告张某与被告李某签订的房屋买卖合同， 系双方真实意思表示，依法成立、有效，双方当事人均应恪守诚实信用原则履行合同权利义务。在本案的房屋买卖合同关系中，原告的主要合同义务是按约支付房款，被告的主要义务为按约转移房屋所有权。被告李某经原告催告后未履行协助房屋过户义务，并提出解除房屋买卖合同，其行为已经构成违约。最终法院支持了原告张某诉请，判决合同继续履行，并判令李某赔偿违约金3万元。
针对上述现象结合实例案件，作出如下提示：
1、冷静决策
房屋买卖中，无论是买方还是卖房，在签订买卖合同时一定要保持理性，不能因楼市的热潮而头脑发热做出“激情购(售)房”的决策。买方应合理评估自身的经济状况与还贷能力，在经济实力允许的范围内选择适合自己的房屋。如果是置换型购房，则应在新购入住房前为原房屋的出售预留出足够的时间，避免出现因前后手交易衔接不顺而引发资金链断裂并导致违约。卖方则应正确看待房产价格的市场波动，在做出售房决策前进行充分的论证与考量，避免在房价暴涨时因心理不平衡而做出毁约之举。
2、理性签约
买卖双方在签约前一定要仔细阅读房屋买卖合同的文 本，尽可能全面地预见各种意外情况和易引发争议的因素，对相关内容在合同中做出明确约定。比如，签订合同前要查清房屋产权性质，房屋产权系共有的应要求所有的共有人均到场签字确认或出具书面的授权委托手续;对于交易房屋还有抵押贷款未还清的，在买卖合同中要明确约定抵押权注销的方式、时间及未按时注销的违约责任等。同时，对于房屋交付时间、标准以及房屋过户的时间等问题也都应作出明确的约定。另外，对于买方而言，不要通过签订阴阳合同的方式来避税，此类合同不仅违反行政法规，而且容易引发民事纠纷。
3、诚信交易
坚持依法交易，诚信履约。合同一旦签订，对于买卖双方均具有相应的法律约束力，任何一方对于合同义务的违反都将承担相应的法律责任。买方有按期支付房款的义务，而卖方则应根据合同的约定履行按期交付房屋、协助过户等义务。在房价快速上涨时期，卖方尤其不能背离诚信，寻找各种借口拒绝履行合同义务，否则一旦进入诉讼，将被依法认 定为违约，如果合同具备履行条件，则卖方不仅要继续履行合同、还要多付违约金;即便合同不具备履行条件，卖方也需要按照房屋差价来赔偿买方损失。总之，恶 意违约的失信行为终将得不偿失。
二手房维权五招
合同中明确约定事项，预防纠纷发生
一是网签时间要具体明确，避免因约定时间不明导致网签事宜久拖不决；二是对于出售房屋上还存在银行抵押贷款的，涤除银行抵押权的责任要落实到人；原则上涤除抵押权的责任在出卖人。部分房屋买卖合同中约定买受人替出卖人提前归还贷款的，则买受人最好不要将提前还款的款项直接支付给出卖人，而宜由双方一同至银行，由买受人将款项直接付至出卖人的还贷账户，确保涉案房屋银行抵押权已涤除，为继续履行合同扫清障碍。
出卖人反悔的，买受人可主张出卖人继续履行合同
法院是否可以判决履行合同，还需具体问题具体分析，主要看双方当事人是否已按交易中心的交易规则办理网签及资金托管手续。如果买卖双方已办理存量房网签手续、签订资金托管协议，在此情况下，继续履行合同一般来说不存在障碍。买受人只要按资金托管协议约定履行支付购房款义务即可；如买卖双方仅在中介处签订三方协议，且该协议对房屋坐落、房款等有明确约定，但双方并未办理网签手续，则在出卖人不配合网签的情况下，买受人可能无法通过银行办理贷款支付购房款。
如买受人不能自筹资金解决购房款，则继续履行可能存在障碍。在此情况下，人民法院将对买受人主张继续履行合同的诉讼请求行使“释明权”，告知买受人可主张违约责任或损失赔偿。卖方违约，买方不坚持购买的，可依据双方合同约定，主张违约责任或定金双倍返还。如合同约定的违约金、定金罚则不足以弥补其实际损失的，买受人可按实际损失主张赔偿责任。当然，实际损失一般是指如能成功买受房屋的房价上涨增值部分，确定增值部分还需要结合出卖人告知买受人不同意继续履行的时间点的房价进行判断。换言之，买受人在明知出卖人不同意继续履行或履行确有障碍的情况下，则也应当及时止损，可以考虑购买其他类似房屋。买受人所主张的房价上涨损失不可被任意、无限放大。
交易双方应对户口问题作出明确约定
根据相关法律规定，户口迁移问题并非人民法院的主管范围，当事人无法在民事诉讼中主张要求对方迁移户口，因此，建议买卖双方在合同中对于交易房屋中是否存在户口、
何时迁移作出明确约定。对于逾期迁移户口的违约责任也应明确约定。特别是购买房屋用于孩子读书的，建议对交易房屋有无用于过学区房、现在可否用于学区房进行明确约定，并约定一个合适的违约金，以免将来出现争议后主张赔偿违约金缺乏法律依据。
出现纠纷后，守约方应尽快固定证据
一旦房屋交易过程中发生争议，双方 应尽量通过协商解决减少双方的损失。协商不成的，对于守约一方尤其应注意保留相关证据，并采取积极主动的维权措施。例如，在与对方进行交易过程中形成的合同文本、收据、支付凭证、备忘录等书面材料应妥善保管，双方交涉过程中所形成的短信、邮件、微信等证据注意保存，中介人员的证明对案件事实的还原也是非常有利的证据。另外，一旦发现对方违约，应采取发送律师函等有效的方式进行催告或通知，并留存催告的文本及寄送的存根等，一旦纠纷进入诉讼阶段，上述证据将有助于还原事实并确定违约责任。必要时可以通过诉讼财产保全的方式，查封涉案房屋，限制交易，以保障自己的合法权益得到最大的维护。
