“以租代征”非法占地行为被明令禁止
所谓“以租代征”,就是以租赁土地的名义将土地征收用于开发建设。以租代征的租赁期限通常都比较长,补助的形式一般就是每年发放土地年产值。
要想判断自己的土地是否为“以租代征”主要看以下内容:
1、租赁期。以租代征的租赁期通常比较长,十年、二十年的极少存在,一般都是五十年、一百年的长期租赁。试想一下,香港和澳门的租赁期才99年,长达一百年的租赁期就是剥夺土地,就是变相的征收土地。
2、补偿方式。以租代征因为没有具体的审批和项目,也没有按照土地管理法等相关征收法规制定补偿方案、补偿公告,更没有资金专户专用,更为重要的是,因为没有各种审批文件,土地管理法中要求的安置问题难以协调。因而以租代征都是以发放年产值的方式延续租赁关系。
3、批准文件的缺失。由于以租代征都是非法的,因而没有什么批准文件,在土地征收过程中,都是以租赁合同的形式征收的土地。正常的土地征收程序需要有省级人民政府或者国务院的。
事实上,《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》明确提出,禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有的农用地进行非农业建设,擅自扩大建设用地规模。 通知规定,农用地转为建设用地,必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划,纳入年度土地利用计划,并依法办理农用地转用审批手续。农民集体所有建设用地使用权流转,必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。 通知还指出,凡未依法办理农用地转用审批,国家机关工作人员批准通过“以租代征”等方式占地建设的,属非法批地行为;单位和个人擅自通过“以租代征”等方式占地建设的,属非法占地行为。要依法追究有关人员的法律责任。
作为一种新的违法占地形式,目前“以租代征”正在一些地方大行其道。据国土资源部耕地保护司司长潘明才介绍,目前,只有省级以上政府才有征地和农用地转用的审批权,其中征收涉及基本农田或基本农田以外的耕地超过35公顷的,及其他土地超过70公顷的,都必须由国务院批准。
正是为了摆脱这些约束,一些地方政府玩起了“以租代征”的把戏,企图通过一纸租约瞒天过海,使市、县甚至乡镇一级的地方政府在实际上拥有“征地权”。一些用地单位也希望通过“以租代征”更加方便地占用土地,同时逃避应向国家缴纳的各种税费。
潘明才指出,“以租代征”违法占地行为严重违反了国家建设用地审批程序,违反了国家正常的土地管理秩序,影响了国家宏观调控政策的落实,使有关政府和部门逃避了耕地占补平衡义务和土地出让金等各种税费的缴纳,导致国有土地资产暗中流失。
总起来说,以租代征通常都是违法的,因而在土地被村委会或者其他组织以租赁的名义将土地转让征收后,应当及时聘请律师维权。拖延只会误事,尽快起诉、复议,才能及时拿回属于自己的土地或者要求相应的赔偿。以租代征最大的问题是被征地人以为只是土地流转,不能区分以租代征,首先要按照上述方法区分以租代征,然后立刻请律师启动相应的查处程序,维护自己的合法利益。