商品房“一房二卖”现象原因分析及建议
作者： 中原区人民法院 徐红展 刘煜伟
当前，商品房“一房二卖”合同纠纷案件日渐增多。“一房二卖”行为导致房地产开发企业与一方买受人之间的合同不能履行，不仅给消费者造成了较大经济损失，而且加大了商品房交易风险，给社会带来了一定的不稳定隐患。
该现象产生的原因为：一是合同的生效与房屋所有权的取得之间存在时间差，合同生效后房屋过户前，所有权仍归房地产开发企业所有，该时间差为“一房二卖”现象存在提供了客观条件。二是部分房地产开发企业受经济利益驱动或为了融资需要，不惜违反诚实信用原则，在签订房屋买卖合同后又将房屋违法卖给他人。三是部分房地产开发企业违反规定，在未取得房屋预售许可证的情况下进行房屋销售，为“一房二卖”现象埋下隐患。四是房地产管理部门对房地产开发企业的房屋预售监管不严，措施不力，也在一定程度上给“一房二卖”现象的发生提供了滋生的土壤。针对上述问题，郑州市中原区法院徐红展、刘煜伟建议：
一、加强教育，切实提高消费者自我维权意识。加强《合同法》、《房地产管理法》等相关法规的普法宣传，教育消费者在订立合同前要认真审查房地产开发企业的资质，查明房屋是否已经出售，并尽量在合同中详细约定一房二卖的违约责任。订立合同后应及时向登记机构申请预告登记，确保自身合法权益得到最大程度的维护。
二、建议进一步完善《物权法》等相关法律法规，制定司法解释，细化房屋预告登记程序，详细规定申请预告登记所需材料和具体步骤，明确房地产开发企业的法律义务，从源头上堵住“一房二卖”现象出现的漏洞。
三、充分发挥法庭的巡回审判职能。办案法官应在客观公正、方便当事人诉讼的基础上，主动深入到房地产开发企业和购房者家中实地调查，查清案件事实，全力维护当事人的合法权益。
四、建议房地产管理部门加大对房地产市场的监督管理力度。严格审查和审批房地产企业的资质、注册资金、预售许可、抵押登记等事项，切实履行监督管理职责,坚决避免一房两证、一房两卖现象的发生。
