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商品房销售管理办法的立法目的和依据

日期:2012-05-18 来源:房地产律师网 作者:. 阅读:241次 [字体: ] 背景色:        

第一章总则

1998年以来,随着住房制度改革的不断深化,个人逐步取代集团成为住房消费主体。与此同时,实物分配和集团消费所掩盖的许多问题也逐步暴露出来,广告虚假、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣等问题时有发生。为促进房地产市场的进一步发展,完善相应的法律制度,维护市场主体,特别是广大消费者的合法权益,成为当前急需解决的问题。在此背景下,建设部制定了《商品房销售管理办法》(以下简称《办法》)。

第一条 为了规范商品房销售行为,保障商品房交易双方当事人的合法权益,根据中华人民共和国城市房地产管理法》。《城市房地产开发经营管理条例》,制定本办法。

释义:本条规定了本《办法》的立法目的和依据。

《办法》立法目的有两个方面:一是规范商品房销售行为;二是保障商品房交易双方当事人的合法权益。

规范商品房销售行为,主要是建立商品房销售规范和市场行为准则,维护良好的市场秩序。商品房的惟一性和不可流动性,决定了商品房销售中,销售商往往处于更加主动的地位,销售商的行为是否规范,决定着整个交易活动能否公平、公正地进行。因此,本《办法》中规范销售行为,主要是针对销售商而言的。

保障商品房交易双方当事人的合法权益,是针对市场参与者而言的,既保护销售商,也保护购房者。但由于目前我国购房者从总体讲,法律意识、自我保护意识还不是很强,再加上住为房

消费者服务的中介机构行为又不是很规范,购房者的权益更易受到侵害;因而,在制定《办法》中,侧重于维护住房消费者的合法权益。同时,从推进市场发展的角度来看,保护销售商的利益也是非常必要的,只有在市场各主体的利益都能得到法律保障时,才能激发他们参与市场的积极性,才能促进市场的发展。

《办法》属于部门规章,根据立法法的规定,制定规章应有法律、行政法规(决定、命令)为依据。《办法》是以1995年颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《房地产法》)、1998年发布的《城市房地产开发经营管理条例》(国务院令第248号,以下简称《开发条例》)为依据制定的。《房地产法》是我国房地产领域内的基本法,规定了商品房销售活动的一些基本准则;《开发条例》秉承《房地产法》,对商品房销售,尤其是商品房预售,作了一些原则性规定。《办法》根据实践的需要,对《房地产法》和《开发条例》中抽象和原则性的规定进行细化,增强了法律规定的可操作性。同时,《办法》根据<<中华人民共和国合同法》(以下简称合同法》)、《中华人民共和国担保法》(以下简称《担保法》)、《中华人民共和国建筑法人《中华人民共和国广告法》、《中华人民共和国行政处罚法》(以下简称《行政处罚法》)、《建设工程质量管理条例》(以下简称《质量条例》)等法律、法规,对商品房销售涉及到的相关具体问题作了进一步规定。



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