奇台县蒙奇房地产开发有限公司与武汉和兴祥建筑工程有限公司建设工程施工合同纠纷
【审理法院】最高人民法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院
【案号】（2019）最高法民申5468号，（2019）新民终194号
【案情简介】2011年8月18日，和兴祥建筑公司（乙方）与蒙奇房产公司（甲方）签订了《商业广场及酒店项目施工合同》，合同约定由乙方以包工包料的方式总承包甲方开发的蒙奇商业广场工程项目。2011年9月18日，和兴祥建筑公司（乙方）与奇台县蒙奇投资管理有限公司（甲方）签订一份《昌吉商业广场建安工程建设工程施工合同补充协议》，协议约定对原施工合同中第八条关于工程结算办法以及进度款支付进行补充：工程竣工后，结算审核完成后在合同约定的时间内，甲方不能按时按量的支付乙方工程款时，甲方可以将已竣工的可以投入使用的成品（如商场以及产权式酒店）等，按欠付的乙方工程款等价转交于乙方名下，转交价格按当地市场行情价格下浮15%，甲方无偿配合乙方营销，物业管理由甲方管理。
【裁判观点】二审法院（新疆维吾尔自治区高级人民法院）：关于当事人对欠付的工程款是否达成了以物抵债协议的问题。本院经审查认为，如双方达成以商品房抵偿工程欠款的协议，以下内容必须清楚明确：债权的数额、用以抵债的房屋的位置、面积及价格。而当事人在签订上述补充协议时，案涉工程刚开始施工，双方尚未形成债权债务关系，房屋亦未建成，以物抵债协议应当具备的基本内容均未确定。且从双方实际履行行为可见，在蒙奇房产公司给付的工程款中，存在以建成后的商品房抵偿的情况，双方另行签订商品房买卖合同，在该合同中对房屋的位置、面积及价格做出清楚明确的约定，从而确定抵偿的工程款的具体数额。综上，本院认为，2011年9月18日的补充协议不具备以物抵债协议的基本内容，不能认为双方就案涉工程欠款达成了以商品房抵偿的合意。
最高人民法院：关于双方当事人对欠付工程款是否达成了以物抵债协议的问题。本案中，双方于2011年9月18日签订的《昌吉商业广场建安工程建设工程施工合同补充协议》约定：“本工程竣工后，结算审核完成后在合同约定的时间内，甲方（蒙奇房产公司）不能按时按量的支付乙方（和兴祥建筑公司）工程款时，甲方可以将已竣工的可以投入使用的成品（如商场以及产权式酒店）等，按欠付的乙方工程款等价转交于乙方名下，转交价格按当地市场行情下浮15%，甲方无偿配合乙方营销，物业管理由甲方管理。”该协议签订时，案涉工程刚开始施工，双方尚未形成债权债务关系，房屋亦未建成，以物抵债协议应当具备的基本内容均未确定。双方实际履行合同过程中，存在蒙奇房产公司以建成后的商品房抵偿工程款的情况，但双方就此另行签订了商品房买卖合同，并对抵偿工程款的房屋的位置、面积及价格做出清楚明确的约定，确定了抵偿工程款的具体数额。据此，二审法院认定案涉《昌吉商业广场建安工程建设工程施工合同补充协议》不具备以物抵债协议的基本内容，不能认为双方就案涉工程欠款达成了以商品房抵偿的合意，该认定并无不当，本院予以维持。
【裁判要旨】债权人与债务人基于此前的借款到期未受清偿，签订《商品房买卖合同》达成以房抵债的合意，该《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
