房屋买卖合同中，可否约定由买方承担全部税费？“一切费用”是否包含过户税金（含买方和卖方承担的税金）？
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一、法律规定
1、《中华人民共和国民法典》
第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
违背公序良俗的民事法律行为无效。
第四百六十五条 依法成立的合同，受法律保护。
依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
2、《中华人民共和国税收征收管理法（2015修正）》
第四条 法律、行政法规规定负有纳税义务的单位和个人为纳税人。
法律、行政法规规定负有代扣代缴、代收代缴税款义务的单位和个人为扣缴义务人。
纳税人、扣缴义务人必须依照法律、行政法规的规定缴纳税款、代扣代缴、代收代缴税款。
3、《中华人民共和国个人所得税法（2018修正）》
第二条下列各项个人所得，应当缴纳个人所得税：
……（八）财产转让所得；
居民个人取得前款第一项至第四项所得（以下称综合所得），按纳税年度合并计算个人所得税；非居民个人取得前款第一项至第四项所得，按月或者按次分项计算个人所得税。纳税人取得前款第五项至第九项所得，依照本法规定分别计算个人所得税。
4、《中华人民共和国增值税暂行条例（2017修订）》
第一条 在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务（以下简称劳务），销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。
5、《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3：营业税改征增值税试点过渡政策的规定
五、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。
6、《中华人民共和国城市维护建设税法》
第一条 在中华人民共和国境内缴纳增值税、消费税的单位和个人，为城市维护建设税的纳税人，应当依照本法规定缴纳城市维护建设税。
7、《中华人民共和国契税法》
第一条在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。
8、《中华人民共和国印花税法》
第一条 在中华人民共和国境内书立应税凭证、进行证券交易的单位和个人，为印花税的纳税人，应当依照本法规定缴纳印花税。
在中华人民共和国境外书立在境内使用的应税凭证的单位和个人，应当依照本法规定缴纳印花税。
第二条 本法所称应税凭证，是指本法所附《印花税税目税率表》列明的合同、产权转移书据和营业账簿。
9、《中华人民共和国土地增值税暂行条例（2011修订）》
第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。
10、《征收教育费附加的暂行规定》（2011修订）
第二条 凡缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人，除按照《国务院关于筹措农村学校办学经费的通知》（国发〔1984〕174号文）的规定，缴纳农村教育事业费附加的单位外，都应当依照本规定缴纳教育费附加。
11《财政部关于统一地方教育附加政策有关问题的通知》（财综〔2010〕98号）
二、统一地方教育附加征收标准。地方教育附加征收标准统一为单位和个人（包括外商投资企业、外国企业及外籍个人）实际缴纳的增值税、营业税和消费税税额的2%。已经财政部审批且征收标准低于2%的省份，应将地方教育附加的征收标准调整为2%，调整征收标准的方案由省级人民政府于2010年12月31日前报财政部审批。
由以上可知，通常情况下，卖方承担的税主要：个人所得税、增值税及附加（含城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加）、土地增值税、印花税。买方承担的税主要：契税、印花税。至于存在免税或者其他税收优惠等情形，需根据具体的情况分析。如中华人民共和国土地增值税暂行条例（2011修订）第八条第一项纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
二、司法案例（可利用裁判文书网、威科先行等法律数据库检索更多类似案例）
案例1：（2016）京02民终2097号 杨齐飞与张环房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。张环与杨齐飞、信诚公司于2015年1月28日签订《定金收付书》系各方真实意思，现张环起诉要求确认《定金收付书》有效，杨齐飞主张涉及税费部分的约定违背法律规定应属无效，故应据此审查《定金收付书》是否违背法律、行政法规的效力性强制性规定。
首先，《定金收付书》关于税收部分的约定并未客观导致国家税收收入的减少，只是针对此次房屋买卖交易出现的税费在张环、杨齐飞之间约定具体承担比例而已，杨齐飞主张该约定无效，无法证明该约定违背法律、行政法规的效力性强制性规定，其主张难以成立；
其次，《定金收付书》上列出了涉诉房屋的产权证书，但是该协议签订时张环尚未取得权属证书，然则结合《房屋买卖协议》的第二条、第三条，可知杨齐飞应是知晓张环彼时尚未取得涉诉房屋的权属证书，现其以张环转让时未取得涉诉房屋的所有权主张《定金收付书》无效，既没有法律依据，也没有事实依据；
再次，杨齐飞主张《存量房屋买卖合同》第九条、第十四条、附件六对税费负担重新约定，但是杨齐飞主张的条款在《存量房屋买卖合同》上并无双方当事人选择的迹象，而且《存量房屋买卖合同》上亦无对房屋的交付、过户进行明确约定，所以杨齐飞主张按照《存量房屋买卖合同》来执行与张环的房屋买卖关系，缺乏说服力，难以成立，且以此无法否定《定金收付书》的效力；
最后，《定金收付书》第三条2.2已经明确写到“张环不同意支付出售方有关费用及税费等”，彼时杨齐飞签字认可，《定金收付书》尾部手写补充条款，约定张环在交易过程中承担一万元税费，杨齐飞对此亦未提出异议，所以关于张环、杨齐飞之间如何分担税费，信诚公司称除张环应支付的一万元外，按照交易习惯，其余的所有税费由买受人来承担，该解释既符合对文字的语义解释结果也与日常生活经验相符，杨齐飞不认可该解释，并主张违背《中华人民共和国税收征收管理法》规定，缺乏事实和法律依据。
案例2：(2020)苏05民终10387号 郭建胜、曹永琴等与陶建浩、侯小勤房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
本案的主要争议焦点是：合同约定的“所有过户费用”是否包括过户税金(含买方及卖方负担的税金)。法院认为，“所有过户费用”应当包括过户税金,案涉房屋在办理过户时产生的所有税金均应由郭建胜、曹永琴、郭军、姚美华负担，主要理由是：1、2019年7月之前，双方对过户费用由谁承担及该费用包括哪些项目并未产生争议，短信聊天记录可反映，2019年7月8日徐琴催促姚美华办理房产过户时，姚美华只是认为过户需要一大笔钱，目前没有钱，并未提出过户税金应由谁承担的问题；7月13日-16日，郭建胜要求徐琴提供卖房的增值税发票，徐琴要求郭建胜去找周建华，郭建胜认为周建华未在合同上签字，只能找徐琴；7月17日，徐琴讲“以前一直催你们去办，你们一直说税高没钱，现在知道事情的重要性了吧”，郭建胜对于徐琴的说法未予反驳，只是强调徐琴应当开具增值税发票；7月18日上午，徐琴又对郭建胜、姚美华讲“经物价局的人重新评估，房屋单价在3000元/平方米左右，过户税费已不再需要200多万元，现在税费只要一半左右了”，姚美华仍未提出过户税金应由谁承担的问题，只是让徐琴与郭建胜联系处理，而郭建胜只是提出“合同对房产税交纳没有约定的，应该是谁受益谁交纳”，也就是说直到7月18日，郭建胜才提出了卖方的过户税金不应由其承担的观点，对于郭建胜的说法，徐琴回复“郭总，人要讲诚信的，我们当初谈这个价格2500元/平方米卖给你们，就是我们的净到手的价格，……，而且当初也讲好一切税费由你们承担，我催你们办过户好多次，你们均说税费太高没钱交，要等一等，现在怎么违背事实说话呢”，郭建胜没有直接对徐琴提出的过户税金应由郭建胜、曹永琴、郭军、姚美华承担进行反驳，而是认为房屋的成本价本来只有700元/平方米，不是2500元/平方米，坚持要求徐琴提供2500元/平方米的增值税发票；7月19日，郭建胜还是坚持要求开票，7月30日徐琴又再次讲“当时我们的约定是由你方承担过户费用，这是铁的事实，如果你们期望通过虚假诉讼获取不法利益，我们会立刻报警”，郭建胜还是坚持要求提供增值税发票。从上述短信内容可看出，郭建胜、姚美华一开始对过户税金应由郭建胜、曹永琴、郭军、姚美华承担并没有异议，只是在得知需要交纳的税金金额巨大的情况下，才提出卖方的税金应由卖方承担的观点，在徐琴予以驳斥后，郭建胜并未予以直接反驳，只是坚持要求徐琴开具2500元/平方米的增值税发票，郭建胜、姚美华对双方约定的“所有过户费用”实际包括过户税金(含买方及卖方负担的税金)是明知的。2、郭建胜在把合同拍照发给徐琴的时候，故意将第三条中的“所有过户费用由乙方支付”这句话遮掉，郭建胜对此行为所作出的解释不合理，郭建胜有意回避事实，其动机令人生疑。3、郭建胜、曹永琴、郭军、姚美华认为其是按一手房与徐琴进行商谈的，未涉及税金由谁承担的问题，但现有证据可以证明，郭建胜、曹永琴、郭军、姚美华与陶建浩、侯小勤签订的是二手房买卖合同，而非一手房买卖合同，郭建胜、曹永琴、郭军、姚美华拿到的房产证、土地使用权证记载的房屋所有权人也是陶建浩、侯小勤，而非房地产开发公司，郭建胜、曹永琴、郭军、姚美华从2012年拿到房产证、土地使用权证至2017年6、7月期间，从未对自己购买的是二手房提出异议，可以认定郭建胜、曹永琴、郭军、姚美华在购买房屋时即已清楚知道自己购买的是二手房，而在二手房交易中必然会产生过户税金问题，对税金由谁负担也是交易双方不可避免的问题，郭建胜说在商谈过程中未涉及过户税金由谁负担的问题，该说法并不可信。4、合同第四条约定的内容与第三条的内容并不矛盾，该条文并不能反映“所有过户费用”不包括过户税金，郭建胜、曹永琴、郭军、姚美华认为,如果“所有过户费用”包括了所有过户税金，则案涉房屋的售价与市场价不符，但未提交证据证明。5、“所有过户费用”包括所有过户税金的观点，符合本地普通民众的一般认知和交易习惯。
3、(2022)新2325民初3815号 张振元、张佩琴等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书
本院认为，原、被告在自愿基础上签订房屋买卖协议，其内容不违反法律规定，该房屋买卖合法有效。通常情况下，在房屋买卖合同关系中，买卖双方如对个人所得税由哪方承担未做约定，原则上应由出卖人缴纳并承担该项税款，但法律亦不禁止由买方承担该税款的约定。本案原、被告双方在协议中约定“房屋过户时产生的所有费用均由乙方承担，甲方再不承担任何费用。”该约定反映出卖人是选择以净收价格出卖自己的房屋，协议中虽未明确个人所得税的承担方式，但本案中所涉及的个人所得税属于原告给被告出售房屋在办理房屋过户时产生的费用，现原告要求被告承担该项税款不符合双方的约定，本院对原告的诉讼请求不予支持。
三、法律小结
由以上案例可知：
1、人民法院认为房屋买卖双方可自行约定税费由一方承担，该约定合法有效。
2、为避免争议，建议双方在房屋买卖合同中明确约定交易过程中税费包括具体的税种和其他费用明确列明。否则将按照国家税收法律规定由房屋买卖双方负担各自的税费。
