卖方在签订《房屋买卖合同》时未取得权属证书，不影响签订合同的效力。权属证书取得后，能够证明买卖事实发生在限购政策出台前且具备继续履行条件的，仍应判决卖方继续履行过户手续

出卖人一房二卖时应对无法取得房屋的买受人承担赔偿责任一房二卖是指出卖人先后或同时签订两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人，又称房屋的二重买卖。根据最高人民法院相关司法解释规定，在一房二卖的情形下各个房屋买卖合同如不违反法律、行政法规的禁止性规定均属有效；商品房买卖合同订立后，出卖人擅自又将该房屋抵押给第三人或出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，构成根本违约，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

未采取书面形式变更合同重要条款行为的效力认定本案中，从双方关于房屋交付时间的约定可以看出，王某仅在支付定金，尚无须支付首付款时，顾某明就要履行交房义务，这也是在顾某明自身债务繁重，履行能力较差的基础上，双方为保障交易安全而作出的约定。关于首付款支付方式，在案涉房屋存在抵押贷款的情况下，以购房款直接清偿银行贷款的履行方式有利于保护买卖双方的交易安全和合同目的的实现，抵押权涤除亦为合同后续履行的前提基础。

定金罚则的可归责性认定法院经审理认为，当事人双方通过签订《房地产买卖合同》中的定金条款并实际交付定金形成了买卖合同法律关系。后未按约网签系双方对于新增税费的承担主体有不同的理解，始终未达成一致，并非任何一方恶意违约所致，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条返还定金的规定，法院对一方当事人要求双倍返还定金以及另一方当事人要求没收定金的诉讼请求均不予支持。

权利人依据《民法典》第236条行使排除妨害或者消除危险请求权时应注意哪些问题？权利行使具有可能性。被妨害的物仍然存在，倘若特定物已经毁损或者灭失，则妨害排除请求权和妨害防止请求权就失去意义和可能性，权利人只能提起损害赔偿等其他请求权。同时，妨害具有被排除的可能性，如果妨害在客观上无法被排除，则妨害排除请求权无适用的余地。

如何依据《民法典》指示交付的规定行使对第三人的返还请求权？第227条规定的第三人即指能够对转让标的物（动产）进行物理意义上直接占有和直接控制的一方，既包括根据债权关系，如租赁、借用、保管、动产质押协议而占有动产的人，又包括非基于合同等关系、不具备法律上的正当原因而占有动产的无权占有人，例如甲将自己收藏的古董出售给乙，该古董被丙盗去，甲向乙转让他对于丙的返还原物请求权来代替实际交付，丙是《民法典》第227条所指的“第三人”。

以物抵债性质下房屋买卖合同及当事人意思表示性质认定关于各方当事人的合同性质与效力。根据査明的事实，原、被告及第三人于2020年4月22日达成的《房屋买卖合同书》系通过房屋价款与孙某贵欠原告王某肯、第三人王某国的债务进行抵销，其形式上是房屋买卖合同，实质上是以物抵债合同。因以物抵债的标的物系违章建筑，该合同自始无法履行，故本案当事人订立的以物抵债合同无效。

未披露房屋主体结构外的非正常死亡事件信息并不当然构成当事人行使撤销权的依据本案结案实际情况，探索提出“凶宅”界定三要件，希冀在法律尚无明确规定的情况下，建立“凶宅”界定一般参考标准。而在房产买卖过程中，出卖人和买受人处于信息不对等地位，据《中华人民共和国民法典》第一百四十七条“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”，及第一百四十八条“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撒销"的规定，故该案承办人认为若部分不诚信的出卖人在房产交易过程中,故意规避房屋曾发生的问题，对买受人实行“欺诈”，导致买受人在不知情的情况下产生重大误解购进符合上述三要件的“凶宅"，进而起诉要求行使撤销权的，理应支持。

出卖人因自身原因，未能在合同约定期限内为买受人办理房屋权属证书，人民法院如何认定出卖人应承担的违约责任?结合合同自治原则，商品房买卖合同当事人之间对买受人办理房屋产权证书期限有明确约定的，人民法院应当直接依据当事人的约定确定出卖人应承担的违约责任。

出卖人违约拒绝卖房，法院判令继续履行案买房人在购买房屋时，一定要核实询问是否属于夫妻或者家庭共有房屋，对于上述房屋一定要其配偶或者共有人签字或者出具书面意见，以免在履行过程中出现纠纷，能够证明其“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的”，是可以请求继续履行的。当然也可以请求解除合同，而后根据合同的约定和案件实际情况来主张相应的违约金或者差价赔偿，上述情形亦可以在双方的合同中予以约定。