房地产纠纷通过哪种途径解决好
近日中院审结了一起李某与陈某房屋买卖合同纠纷案。
该案的购房人李某在中介公司居间撮合下与卖房人陈某签订合同，以352.5万元的价格购买房产，并支付了1万元定金。合同约定违约金为房屋成交价的 20%。
在中介协助办理相关手续的过程中发现，李某因存在社保缴纳中断情形，不具备购房条件，无法按约办理资金托管。
后经三方微信往来协商，李某应陈某要求追加了14万元定金，同时表示将继续寻求以税单代替社保、迁入户口等办法解决。不过双方均未明确合同履行延期的具体期限。在距离约定过户时间已过去三个多月时，陈某在未通知李某的情况下，与第三人王某签订合同，将案涉房屋以355万元价格出售。
嗣后，李某起诉要求陈某退还15万元及相关利息，并支付违约金71万元。
请问，法院是如何审理此案的?
法院认为，李某签订合同时不具备购房资格，但未向陈某告知该情况，虽然双方合同仍有效，但无法按期履行的违约责任在李某。陈某在未通知李某解除合同的前提下，即与第三人另行签订了房屋买卖合同，存在违约行为，但情节较轻，不构成根本违约。李某要求陈某支付71万元违约金过高，不应支持。
考虑到本案纠纷起因在于李某签订合同时不具购房资格无法履行，且协商过程中李某处于消极拖延状态。中介和陈某均多次通过微信催促李某解决社保中断合同不能履行的问题，而李某却多次不作回复，未体现出积极主动解决该问题的态度。
陈某与第三人王某签约前，曾通过中介与李某作最后沟通，“当时因母亲病重急需用钱，因此要求李某交纳首付100万元并进行资金托管。”因此，李某对双方无法协商一致达成新的合同条款具有更大过错，应该减轻陈某的违约责任，酌情将违约金调整为陈某另行出售房屋的差价，最终判决陈某返还15万元及利息并支付违约金2.5万元。
如果出现案例中卖方遇到的情况，应如何解除合同?
第一种途径是守约方可以选择与对方进行友好协商，通过双方合意解除合同。
如果双方无法就解除合同达成合意，则可选择第二种途径，根据《民法典》的规定，守约方可向违约方发送解除合同的通知来解除合同。
第三种途径是直接向人民法院起诉，请求法院判决解除合同。
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