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房屋买卖中违约可能不仅是承担民事责任那么简单

日期:2021-10-22 来源:- 作者:- 阅读:40次 [字体: ] 背景色:        

房屋买卖中违约可能不仅是承担民事责任那么简单

近年来,随着房价不断上涨,为获得更高的出售价,房屋出售人“一房二卖”的情形时有发生。殊不知,其中隐藏着各种民事违约风险,甚至可能涉及刑事犯罪。近日,广州市白云区法院审结的一起房屋出售人因“一房二卖”被判刑的案件,值得购房人和售房人重点关注并引以为戒。

“一房二卖”后卖家玩失踪

2017年1月12日,方某在中介公司促成下与区某签订《房屋买卖合同》,约定方某向区某购买其名下位于广州市白云区某地房屋,房屋面积73.48平方米,成交价120万元。

合同签订后,方某依约支付了5万元定金、6000元按揭代理费、3万元中介代理费。此后,方某按合同约定履行,签订了按揭协议,区某却以各种理由拖延交易进程。

同年3月,方某到房管部门查册并申请调取涉案房屋交易存档材料才发现,早在2016年12月30日,区某与案外人曾某就涉案房屋办理了网签合同,并于2017年2月8日过户至曾某名下。此时,区某拒绝退还定金且下落不明。

买家起诉,案件移送刑事立案

2017年3月23日,方某将区某起诉至白云区法院,要求区某赔偿合同违约金12万元、返还购房定金5万元、赔偿已支付的中介费3万元和按揭费6000元等。

法院经审理认为,根据现有证据证实,方某提交的《房屋买卖合同》、房地产权证、查册表及《广州市存量房买卖合同》显示,区某于2016年12月30日与曾某签订网签合同后,仍于2017年1月12日将涉案房屋出售给方某,并在收取方某的5万元定金后又将房屋过户至曾某名下。经多次联系,区某现下落不明。经审查,区某行为已涉嫌经济犯罪,该案应移送公安机关立案侦查。

随后,案件依法移送广州市公安局白云区分局刑事立案。2017年11月7日,区某在珠海市拱北口岸被边检人员截获。2018年3月8日,白云区检察院向白云区法院提起公诉,指控区某犯合同诈骗罪。

卖家被判刑,退赔违法所得

法院经审理认为,区某以非法占有为目的,在履行合同过程中骗取对方当事人财物,数额较大,其行为已构成合同诈骗罪。区某认罪认罚,有悔罪表现,可以酌情从轻处罚。根据该案的事实、情节、危害后果及区某的认罪态度、悔罪表现,判决区某犯合同诈骗罪,判处有期徒刑11个月,并处罚金人民币1万元;将区某扣押在公安机关的人民币1万元、港币1.13万元,发还给被害人方某;继续追缴区某的犯罪所得(扣除已发还部分),发还给被害人方某;追缴不足以清偿被害人损失的,责令区某向被害人方某退赔。

【律师提醒】

心存侥幸走向刑事犯罪

法院介绍,在此案之前,区某也曾因涉案房屋存在另一起房屋买卖合同纠纷。该案中,房屋出售之前已经处于法院查封状态,而区某未将房屋查封事实告知买受人,导致房屋交易无法履行,该行为构成违约。同时,中介公司未将房屋查封情况向买受人如实披露,损害了买受人利益。法院依法判决区某退还定金并支付违约金,判决中介公司对区某不足清偿部分承担补充责任。该案中区某承担的仅是民事违约责任。

值得注意的是,房屋买卖中的违约行为有可能不只承担民事责任,如若出卖人在签订、履行合同中以非法占有为目的骗取财物,且占有的财物达到一定数额,则有可能触犯刑法,需承担刑事责任。

该案中,区某的行为已涉嫌合同诈骗罪。因此,在房屋买卖合同纠纷案件中,法院依法将案件移送公安机关立案侦查,启动刑事程序。

在此特别提醒,房屋交易属于大宗买卖,交易各方均需谨慎审查、签订合同。作为买受人,应当认真审查房屋产权资料,包括房管部门的查册记录,确认出卖人是否为所有权人、房屋是否已出售、是否存在网签记录等情形,并细化合同违约责任,避免产生纠纷;作为出卖人,应当知晓“一房二卖”的民事违约风险和刑事追责风险,如实披露、告知房屋基本情况,切勿以抬高价格或其他缘由冒险通过“一房二卖”获取利益;作为中介公司,应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告,如存在故意隐瞒或提供虚假情况,损害委托人利益的,应当承担损害赔偿责任。

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