房产律师解析商品房预售的条件及无证预售的风险

一．商品房预售条件

律师应提示开发商,商品房预售应当符合下列条件：

1、开发商应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。

2、已取得建设用地规划许可证；

3、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

4、持有建设工程规划许可证和施工许可证；

5、已办理预售登记，取得《商品房预售许可证》；

6、开发商已签订前期物业管理合同。

7、已确定竣工及交付日期；

8、已符合当地地方法规、行政规章及行政机关规定的开发程序规定的预售条件。

二．无证预售的风险

《商品房预售许可证》是衡量商品房预售行为是否合法的最直接、最关键的书面证明文件。律师应提示开发商，未依法取得商品房预售许可证而以预订、预约、认购、订购等方式变相预售商品房的，均属无证预售行为，在法律上无效。但如果开发商在买受人起诉前取得商品房预售许可证，合同可被认定为有效。

由于买受人要求开发商出示《商品房预售许可证》，开发商应注意该证记载的内容是否与实际情况一致，特别是在开发商对同一项目实行分期开发或分阶段施工时，注意不要将预售证用于尚未取得预售许可的房屋的销售。

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